2018年第一季度:欧洲、美洲和亚洲部分地区房屋价格持续上涨

 

截止2018年第一季度:

  • 在迄今公布的全球42个主要住房市场中,有31个市场的房屋价格上涨,而由10个市场的房价在下跌。
  • 较为乐观的数据显示,结果基本与大众熟悉的市场情况相符,显示35个国家的房价上涨,7个国家的房价在下跌。
  • 在被调查的住房市场中,略多于一半的市场在截至2018年的第一季度的一年时间中表现出较弱的增长势头,这表明其房地产市场的繁荣程度可能正在放缓。

澳门、香港和欧洲大部分地区的房价继续大幅上涨。埃及、马其顿和泰国也出现了类似的明显的积极转变。但是在加拿大、中国、新西兰、俄罗斯和大多数中东国家地区的市场要么经历了房价的下跌,要么经历了房价飙升后的急剧减速。

2018年第一季度:欧洲、美洲和亚洲部分地区房屋价格持续上涨

在截至2018年第一季度的全球房屋价格调查中显示,最强劲的房地产市场包括:澳门(+20.58%)、波多黎各(+12.55%)、爱尔兰(+12.51%)、香港(+11.79%)和埃及(+11.45%)。

最大的房价下跌是在卡塔尔(-9.66%),乌克兰的基辅(-7.55%),阿联酋的迪拜(-6.44%),新西兰(-3.37%)和挪威(-3.01%)——使用通货膨胀调整后的数字。

房地产市场态势

根据《全球房地产指南》(Global Property Guide)的研究,在截至2018年第一季度的一年中,只有20个全球性的住房市场显示出更强的上升势头,而22个住房市场则显示出更弱的势头。而房地产市场的态势表现为“在变化中变化”;简单地说,如果房地产市场今年的增长速度比去年快(或减少),势头就会增加。在调查中发现,超过一半的住房市场的势头已经减弱。

在整个调查中都使用了经过对通胀调整后的数据数字。就乌克兰基辅而言,全球房地产指南使用美国官方通胀率进行了调整,因为乌克兰的二级市场住宅销售是以美元计价的。

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表现最强的市场:

在全球房地产市场的调查中,澳门目前拥有最强劲的房地产市场,高于上一季度第四名的位子。在截至2018年第一季度的一年里,住宅平均成交价格上涨了20.58%,而年度涨幅对比2017年第四季度上涨9.24%,第三季度上涨10.7%,第二季度上涨31.52%,第一季度上涨23.36%。根据通胀调整后的数据,房价在最近一个季度强劲上涨5.22%。澳门房地产市场得益于大规模的基础设施投资,这将改变澳门与中国内地和香港的联系。

所有的数据都经过通货膨胀调整。

波多黎各的市场出人意料地卷土重来了,在2017年第四季度年度上涨6.18%,第三季度下跌2.8%,第二季度下跌12.38%。最近一个季度,房价强劲上涨6.16%。考虑到持续的经济困境、高失业率、大规模移民以及近乎灾难性的国家债务危机和信用评级被下调,波多黎各的房价的强劲上涨令人惊讶。从2007年第二季度到2017年第二季度,十年期房价下跌了37%。

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随着爱尔兰经济去年增长了7.3%,房地产市场以惊人的速度增长也就不足为奇了。在截至2018年第一季度的一年中,住宅地产价格上涨了12.51%,而年度数据在2017年第四季度上涨11.7%,第三季度上涨11.75%,第二季度上涨11.8%,第一季度上涨9%。在最近的一个季度,爱尔兰的房价在2018年第一季度上涨了1.38%。爱尔兰飙升的房价主要是由强劲的需求和供应短缺所推动的。

在截至2018年第一季度的一年中,香港住宅价格飙升了11.79%,而年度价格涨幅在2017年第四季度上涨了12.78%,第三季度上涨了13.41%,第二季度上涨了19.27%,第一季度上涨了17.78%。2018年第一季度房价环比上涨3.47%。尽管对所有非首次购房者(2016年11月)提高了印花税,并在2017年5月削减住宅和商业地产的贷款额度,但香港的房地产市场的繁荣仍在继续。

埃及的房价在2018年第一季度出人意料地上涨了11.45%,与2017年第一季度下跌16.68%形成鲜明对比。表面上的房价涨幅甚至更高,为26.29%。但这主要是由于2016年11月汇率浮动导致的超高的通胀。在上个季度,实际的季度数据环比房价飙升了16.34% 。

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欧洲仍然是充满活力的市场

欧洲房价持续上涨。在截至2018年第一季度的一年里,欧洲的21个主要房地产市场中,至少有15个市场的价格在上涨。

爱尔兰一直是欧洲表现最好的国家,这得益于其强劲的经济。在截至2018年第一季度的一年中,住宅地产价格上涨了12.51%,而年度环比在2017年第四季度上涨11.7%,第三季度上涨11.75%,第二季度上涨11.8%,第一季度上涨9%。在最近一个季度,爱尔兰房价上涨了1.38%(2018年第一季度)。爱尔兰飙升的房价主要是由强劲的需求和供应短缺推动的。爱尔兰经济去年增长了大约7.3%,预计今年将再增长5.7%。

在旅游业蓬勃发展的推动下,冰岛房价不断上涨。在截至2018年第一季度的一年中,冰岛全国房价上涨了10.14%,而去年同期的涨幅为15.98%。季度环比,房价在2018年一季度增长了2%。根据冰岛旅游局的数据,2017年,外国游客人数增加了24.2%,达到约220万人次。然后,在2018年前四个月,外国游客人数比去年同期再次增长3.7%。在2017年增长3.8%,2016年增长7.2%,2015年增长4.1%之后,今年经济预计将增长2.9%。

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荷兰的住房市场依然强劲,主要原因是需求强劲,加上市场上缺乏足够的住房供应。到2018年一季度,所有住宅的平均购买价格上涨了6.92%,与前一年7.11%的增长持平。按季度计算,最近一个季度的房价上涨了3.97%。在低利率和强劲的经济增长的推动下,2017年荷兰的房屋销量同比增长13%。在2018年第一季度,房屋销量同比下降6.8%,但这仍然是荷兰统计局记录的第二高的销量。2017年,荷兰经济增长3.2%,为2007年以来的最高增速。据欧盟委员会(European Commission)预计,今年荷兰的GDP将再增长3%,2019年将增长2.6%。

其他强劲的欧洲住房市场包括泽西岛,截至2018年第一季度房价上涨8.91%,马其顿(6.1%),里加(Riga),拉脱维亚(5.72%),罗马尼亚(4.71%),葡萄牙(4.7%),德国(4.19%)和爱沙尼亚(3.72%)。在最近一个季度里,所有的数据表明这些市场都实现了积极的季度增长。就发展势头而言,只有马其顿、拉脱维亚、葡萄牙和泽西岛在2018年第一季度的表现比一年前要好。

瑞典(2.97%)、斯洛伐克共和国(2.41%)、西班牙(2.37%)、奥地利维也纳(1.68%)、芬兰(0.29%)和立陶宛(0.1%)的房价在截至2018年第一季度的一年里都保持了相对温和与极低的年度涨幅。只有斯洛伐克共和国、西班牙和奥地利在最近一个季度实现了季度增长。另一方面,只有西班牙、奥地利和芬兰在2018年第一季度的表现比前一年更好。

英国在截至2018年第一季度的一年里,房价没有太大变化。伦敦是表现最差的地区,房价在2018年第一季度下跌了3.4%。伦敦一些高档街区的房价大幅下跌。

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欧洲最弱的房地产市场

尽管经济状况有所改善,但乌克兰的房地产市场依然低迷。在截至2018年第一季度的一年里,基辅的二级市场公寓价格下跌了7.55%(经通胀因素调整),平均价格为每平方米$1,081美元。比前一年下跌5.05%更糟糕。2018年第一季度房价环比下降1.97%。过去五年里,乌克兰的房价一直在下跌,尤其是2014年(房价暴跌37.38%),原因是俄罗斯战争导致乌克兰格里夫尼亚(hryvnia)贬值。在2017年增长2.5%、2016年增长2.4%、2015年收缩9.8%、2014年6.6%、2013年收缩0.03%之后,乌克兰经济今年有望增长3.2%。

经过近8年的持续增长,挪威的房地产市场正在急剧降温,部分原因是去年实施了更严格的抵押贷款规定。截至2018年第一季度,挪威全国的房价下跌3.01%,与去年同期7.38%的强劲增长形成鲜明对比。上季度房价环比上涨1.24%。在奥斯陆,房价下跌最为严重。在去年的一季度,房价下跌了6.8%,与去年同期18%的涨幅形成鲜明对比。今年经济预计将增长1.9%,而过去八年年均增长率为1.4%。

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瑞士在最近一个季度,季度价格环比下跌了1.11%。在持续约15年的房价上涨之后,瑞士政府为给过热的房地产市场降温的努力终于取得了成功。2018年一季度房价同比下跌2.68%,相比之下,2017年一季度房价同比上涨0.59%,2016年一季度房价同比上涨2.06%,2015年一季度房价同比上涨2.52%。国际货币基金组织(IMF)的数据显示,瑞士经济今年预计将增长2.3%,2019年将再增长2%,2017年为1.1%,2016年为1.4%,2015年为1.2%,2014年为2.5%。

俄罗斯的住房市场正在改善,但房价继续下跌。俄罗斯全国住宅地产价格在今年一季度达到了1.95%,这是自2013年第一季度以来最小的年度跌幅。莫斯科的房价在2018年第一季度下跌了8.18%,而在圣彼得堡则下跌了2.75%。在最近一个季度,俄罗斯全国房价实际上上涨了0.65%。同样,俄罗斯整体经济正在显著改善,2018年第一季度GDP增长1.3%,为连续第六个季度增长。通货膨胀也稳定。2018年4月,通货膨胀率为2.4%,远低于央行4%的目标。俄罗斯经济预计今年将增长1.5%至2%,2017年为1.5%,2016年为0.2%,2015年为2.8%。

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亚太地区的势头正在增强

在本次的房地产市场全球调查中,五个最强劲的房地产市场中,有两个位于亚太地区——澳门和香港——在亚太地区的11个房地产市场中,有8个房地产市场的房价正在上涨。

在大量基础设施投资的推动下,澳门房地产市场仍保持着超级的活力,这将改变澳门与中国内地和香港之间的联系。在截至2018年第一季度的一年里,澳门的住宅平均成交价格上涨了20.58%,而年度数据在2017年第四季度上涨9.24%,第三季度上涨10.7%,第二季度上涨31.52%,一季度上涨23.36%。在最近一个季度,房价上涨了5.22%。澳门的房地产市场得到了强力的支撑。2017年,中国经济以惊人的9.3%的速度增长,与2016年0.9%的年度环比下跌、2015年21.6%的跌幅以及2014年1.2%的跌幅形成鲜明对比。根据国际货币基金组织的数据,今年澳门经济预计将增长7%,2019年将增长6.1%。

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香港房地产市场继续繁荣发展,截至2018年第一季度,香港住宅价格上涨11.79%,远高于2017年第四季度的12.78%、第三季度的13.41%、第二季度的19.27%和第一季度的17.78%。2018年第一季度房价环比上涨3.47%。尽管香港政府从2016年11月开始上调所有非首次购房者的印花税,并在2017年5月下调住宅和商业地产的允许贷款,但香港最新的房价仍在上涨。据香港差饷物业估价署的数据,2018年第一季度,香港的房地产交易总额较上年同期增长13.6%,而房屋销售额则激增22.1%。去年经济增长了3.5%,是2011年以来的最高增长率。国际货币基金组织(IMF)最近将香港2018年经济增长预期上调至3.6%,高于此前预计的2.6%。

泰国房地产市场再次强劲增长,截至2018年一季度,泰国全国房价同比上涨6.1%,与上年同期相比下降了1.37%,是2015年第一季度以来的最大涨幅。2018年第一季度季度房价环比上涨2.95%。在2018年的前两个月,泰国全国土地和建筑交易增长了21.9%,达到1505.3亿泰铢(46.6亿美元)。泰国央行(Bank of Thailand)最近将其对2018年经济增长的预期从之前的3.9%上调至4.1%,原因是出口的增长及私人消费强劲。

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在经济强劲增长的背景下,菲律宾房价已连续第七年上涨。从2017年第四季度年度环比上涨6.95%,第三季度上涨6.58%,第二季度上涨8.45%,一季度上涨7.04%。在最近一个季度,房价上涨了0.67%。预计今年菲律宾经济将增长6.7%,与2012年至2017年6.6%的年均增长率持平。

包括日本东京在内的其他亚洲房地产市场增幅较小,其中包括日本东京(4.59%)、新加坡(4.4%)、韩国(0.58%)和台湾(0.25%)。除了韩国以外,所有其他国家和地区的市场在最近一个季度都实现了正增长。此外,除台湾外,2018年第一季度都呈现出较前一年更强的上升势头。

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一些亚太国家的房地产市场急剧放缓

由于新的监管和货币紧缩政策正在冲击开发商和投机买家,中国内地的房地产市场目前正处于困境。在上海,二手房价格指数在截至2018年一季度的一年中下跌了2.14%,与2017年一季度13.16%的同比涨幅形成鲜明对比。在最近一个季度,上海房价下跌了1.16%。尽管如此,中国经济在2018年第一季度仍增长6.8%,与上一季度持平。今年中国经济预计将增长6.6%,2017年为6.9%,2016年为6.7%,连续27年保持6%以上的增长。

新西兰的房地产市场正在急剧放缓,主要原因是去年10月出台的新贷款限制,以及人们的负担能力的恶化。在截至2018年第一季度的一年中,房价中值下跌了3.37%(经通胀因素调整后),与上年同期7.26%的增长率相比,这是一个明显的逆转。2018年第一季度房价下跌4.11%。今年新西兰的经济预计将增长2.9%,低于2017年3%的GDP增长率、2015年和2016年的4.2%和2014年的3.2%。

尽管经济繁荣,但印尼的房地产市场依然低迷。在截至2018年第一季度的一年里,印度尼西亚的14个大城市的住宅价格小幅下跌了0.29%,远低于2017年第四季度0.01%的同比涨幅;第三季度同比下跌0.47%,第二季度下跌1.07%,第一季度下跌0.98%。在最近一个季度,房价下跌了0.62%。国际货币基金组织(IMF)的数据显示,印尼的经济今年有望强劲增长5.3%,2019年将再增长5.5%,2010年至2017年的年均增长率为5.5%。

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中东的房地产市场仍在苦苦挣扎,但埃及是个例外

中东目前正处于低迷状态,在对该地区的全球房价调查中,最疲软的两个房地产市场是卡塔尔和阿联酋。考虑到该地区因低油价和持续的政治和外交危机而陷入困境的经济,这并不令人意外。中东经济在2017年仅增长了1.1%,是8年来的最低水平。

在全球调查中,卡塔尔目前是最疲弱的房地产市场,经济急剧放缓,外交危机也带来了负面影响。从2017年第四季度下跌10.44%,第三季度下跌3.51%,第二季度下跌4.52%,第一季度下跌10.44%。在最近一个季度,房价下跌了0.37%。预计卡塔尔经济今年将温和增长2.6%,低于2016-17年2.1%的年均增长率、2012-15年4.2%和2008-11年15.7%的年均增长率。

中东其他房地产市场也同样低迷。在迪拜,由于经济增长疲软、投资者情绪低迷和住房供应过剩,截至2018年第一季度,住宅价格下跌了6.44%,比去年下跌了3.97%。在最近一个季度,迪拜的房价下跌了3.03%。

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同样,以色列长达10年的房价繁荣也已经结束,政府的降温措施也在加强。截至2018年第一季度,以色列全国自有住房均价仅上涨了0.45%,较前一年5.11%的涨幅大幅放缓。2018年第一季度,以色列房价下跌1.86%。

埃及是一个例外,埃及市场非常强劲的表现令人惊讶,因为它是上一季度的全球调查中表现出最疲软的态势的房地产市场。截至2018年第一季度,埃及全国房地产指数上涨11.45%,与2017年第四季度年度环比指数下跌11.49%、第三季度下跌8.68%、第二季度上涨5.32%、第一季度下跌16.68%形成鲜明对比。季度价格在最近一个季度的房价上涨了16.34%。埃及总统阿卜杜勒•法塔赫•塞西(Abdel Fattah el-Sisi)最近取消了对外国在埃及拥有土地和财产的最后限制。他还允许埃及最大的土地所有者政府将土地用于公私合营计划。国际货币基金组织(IMF)的数据显示,今年埃及的经济预计将强劲增长5.2%,为10年来最快增速。

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美洲市场极其复杂

美国经济依然强劲,但加拿大经济正在大幅放缓。在拉丁美洲,墨西哥正在走强,而智利则强劲反弹。另一方面,巴西正显示出改善的迹象,但房价仍在下跌。

在经历了五年强劲的房价增长之后,美国房地产市场仍然保持着惊人的活力。美国联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)经季节性因素调整后的仅限购房的美国房价指数(U.S. house price index)在2018年第一季度同比上涨4.58%(经通胀因素调整),高于去年3.81%的涨幅。FHFA指数在最近一个季度上涨了0.8%。需求和建筑活动继续上升。2018年4月,新单户住宅销售增长11.6%,而现有住宅销售下降1.4%。2018年4月,获准新建住房的建筑许可同比增长7.7%。同样,2018年4月新屋开工数同比增长10.5%,完工数同比增长14.8%。最近,国际货币基金组织(IMF)将2018年全球最大经济体的增长预期从2.3%上调至2.7%,最终上调至2.9%,较2017年2.3%和2016年1.5%的增幅有所加快。此前,美国总统唐纳德•特朗普(Donald Trump)签署了一项具有里程碑意义的税法(被称为《减税和就业法案》(tax Cuts and Jobs Act, TCJA)),被认为是30多年来美国税法最大规模的改革。

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截至2018年第一季度,加拿大的11个主要城市的房价同比上涨4.2%,较去年11.47%的涨幅大幅放缓。2018年第一季度房价环比下降1.41%。需求下降。2018年4月,实际销售活动同比下降13.9%。加拿大房地产协会(CREA)预计,在抵押贷款利率上升的背景下,今年房屋销售将下降7.1%,同时推出另一套市场降温措施。加拿大经济在2017年增长了3%,这是自2011年以来的最高增长率。今年经济预计将增长2.1%,2019年将再增长2%。

拉丁美洲的市场正在改善

尽管2016年出台了房产销售税,但智利的房地产市场仍在继续增长。在截至2018年第一季度的一年中,大圣地亚哥新公寓的平均价格上涨了5.33%,而去年同期的同比跌幅为0.37%。按季度计算,2018年一季度房价上涨了3.37%。

2018年第一季度:欧洲、美洲和亚洲部分地区房屋价格持续上涨

墨西哥的住房市场显示出好转迹象,截至2018年第一季度,墨西哥全国房价指数上涨3.25%,高于2017年第一季度的0.17%。在最近一个季度,房价上涨了0.2%。

巴西正逐渐走出房地产低迷,推动了建筑业和房屋销售的增长,并带来了积极的经济前景。圣保罗房价在截至2018年第一季度的一年中下跌了1.11%,较上年同期下跌3.75%的年度价格有所改善,为三年来最低的年度跌幅。第一季度,圣保罗的房价下跌了0.19%。