下半年加拿大楼市走向 央行表示公寓价格增长将终结 投机风险加大

 

转眼已经6月中旬,2018年的一半即将过去。回顾今年上半年大温哥华房地产市场,虽然每个月的销量都在上升,但从2月开始就低于同期的十年平均水平,说明房市的总成交量相比于常年比较清淡。

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分析人士认为楼市成交量的下跌主要受加拿大联邦收紧贷款的影响,并认为未来几个月加国楼市将把这个影响消化殆尽。那么,加国楼市什么时候会再次升温呢?

虽然没有人能确切知道,但一些专家已经表示需要的时间会长一些。他们分析的主要依据来自下面几个方面。

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尽管业内观察人士最初预测,加国楼市将在2018年第一季度后适应于年初开始的新房贷压力测试,但现在看来这个估计过于乐观。RBC银行高级经济学家Robert Hogue日前表示,越来越多的情况显示新房贷压力测试对大温哥华地区和大多伦多地区房地产市场的负面影响不仅仅是暂时的。最新的5月份房产数据表明,大温哥华地区和大多伦多地区的房屋销量相比于去年同期分别下跌了35.1%和22.2%。

这说明贷款压力测试和两省的房产政策都在起作用。大多地区是在去年4月底安大略省出台了《公平住房计划》后房屋销量开始下滑。大温哥华地区则是今年2月省府出台新的预算案之后,房产市场逐渐降温。

对加拿大楼市起降温作用的不仅是联邦金融管理办公室的新贷款压力测试,还有央行过去的三次加息。从去年7月到现在,加拿大央行加了三次息, 而且一直在走高的债券收益率在推高固定利率房贷的贷款利率,房贷的借贷成本在升高,把部分潜在购房者挡在楼市外面。

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不过,这也是加拿大央行所愿意看到的。加拿大央行行长Poloz在最近的金融系统评估报告中指出,加拿大人的负债水平增长率在下降,消费信贷的增长也在下降,降低了加拿大金融系统的风险。

加拿大央行意图在今年年底之前要再加一次息。目前这个可能性的变数非常大。

不列颠哥伦比亚和安大略的房产政策都在奋力打压海外买家。不列颠哥伦比亚今年秋天还要开始征收房产投机税。这个政策的效果如何,还有待观察。

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就目前来说,在大温哥华地区实施海外买家税将近两年之后,不列颠哥伦比亚省财政厅的最新房产交易税数据表明,从2017年1月到今年4月为止的16个月里,大温哥华地区海外买家相对比较活跃的地区是列治文、本拿比和满地宝,这三个城市的海外买家比例都在4%或多一点,大温哥华地区其他城市的海外买家的比例就更低。相比于前两年的高峰期,这一个比例下降了一半都不止。

而且,在华人买家青睐的UHill学区所在的大学保留地University Endowment Lands,这16个月里根本就没有海外买家成交。然而,2016年的人口普查数据显示,该地区非本地居民的比例在大温哥华地区是比例最高的地区之一。

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在位于满地宝和高贵林相交处的安莫Anmore,过去16个月里也没有海外买家买房。这一地区的房子几乎都是豪宅。说明海外买家税对豪宅市场的影响最大。

加拿大房贷和住房公司(CMHC)的首席市场分析师Eric Bond表示,目前大温哥华楼市的挂牌房屋中,65%的售价在100万加元以上,但是只有30%的房屋销售来自于百万以上的房屋。这说明低价区段的房屋需求量还是很强劲,但是只有35% 的在售房屋能够满足他们的需求。“一方面市场的压力很大,但在高端市场,库存量正在增加。”

虽然大温哥华地区的在建新房数量创历史新高,但二手房的销售仍然供不应求,除非人们愿意住到更偏远的地方。销售数据也表明,今年到目前为止,地区首购族最多的是素里(498),其次是阿波次福特(148),然后是列治文(123)和奇利瓦克(121)。

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而现今,公寓已成为房地产投机者的最新目标,投资风险加大。

在上周加拿大央行公布的评估报告中指出,许多加拿大城市的住宅市场已经变了天。多年以来独立住宅价格上涨速度比公寓快,但现在独立住宅市场冷却,而公寓的价格则快速上涨。

央行写道:“即使持有成本(包括抵押贷款,房产税和维护费)越来越高于租金收入,投资者也要买入公寓——表明投资者指望公寓持续大幅涨价。”

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换句话说,公寓市场现在处于房地产投机者的阴影之下。即使外国买家税和新的抵押贷款规定减少了市场需求,公寓房价格也仍然上涨,清楚地表明是市场基本面之外的东西在推动公寓价格。

报告指出,在不列颠哥伦比亚的弗雷泽谷,近几个月公寓价格一直以60%的年增长率飙升。据当地房地产局称,今年春季公寓房价格比上一年上涨40%以上。

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大温哥华地区的二手公寓的基准价格在过去一年中上涨了20.5%,而独立住宅的增长率为2.4%。在多伦多,公寓价格近几个月来有所缓和,但是公寓是过去一年中唯一一种房价上涨的房型——去年上涨5.7%,而独立住宅则下降了8.2%。

加拿大央行认为,受投机推动而走高的市场面临更大的衰退风险。

“由于预期而膨胀的价格往往对不利冲击更敏感,如果预期逆转并且价格回落,投机者可能会很快出售其资产,进而导致大幅、快速的价格下跌,并对市场上的其余房产类型也产生不利影响。“

为证明这一点,央行引用了房地产博客Realosophy的数据,该数据显示大多伦多地区独立住宅房价下跌幅度最大的地区正是最具投机性的地区。

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Realosophy的数据显示,房价跌幅最大的区域是在购买后立即被出租的地方。

蒙特利尔银行高级经济师Robert Kavcic指出,这些数字甚至没有把纯粹的投机者也算进去,那些人都懒得出租房屋,而是期望从未来的价格增长中赚钱。

“如果数据把倒卖房产的人也算进去,只会增加,”Kavcic在最近的一份客户报告中写道。

他说,多伦多的“投机心理”现在正在“冷却”,这要归功于最近的措施,比如新的抵押贷款压力测试和去年由前自由党省府实施的非居民投机税。

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可以肯定的是,加拿大央行并没有预测公寓市场的崩溃——只是说风险加大了。但央行预测像过去一年那样的价格快速增长不会持续。

“(多伦多和温哥华)正在建设中的公寓数量已经达到或接近历史新高,这表明长期来看很难维持近期的价格涨幅。”央行的评论称。

总体而言,央行发现,自去年11月的上一次评估以来,加拿大金融体系面临的风险变化不大。央行也重申了家庭债务高企、房地产市场“不平衡”以及网络攻击威胁这三点仍是世行决策者时刻保持警惕的三大方面。

“但加拿大的金融体系具有适应能力,控制负面冲击的能力正在通过新的政策措施得到进一步改善,”央行表示。