布里斯班公寓市场彰显双面性 起起伏伏 时世尽迁

 

毫无疑问,在过去的几年里,布里斯班的公寓市场受到了巨大的影响。在不断下降的开发批准和几近崩溃的事态发展及各个令人震惊的头条新闻,都对当地的房地产销售和价格影响巨大。

来自澳大利亚线上房地产媒体Domain的数据显示,自2016年6月以来,布里斯班房产的中位平均价格每个季度都在下降,目前正处于四年以来的低点。

最新数据显示,在截至今年3月的12个月里,房价下跌了近3%,而在更远的地方,包括大布里斯班地区,数据更加黯淡:仅到2018年3月,房价就下跌了4.3%。

布里斯班公寓市场彰显双面性 起起伏伏 时世尽迁

纽斯特德,三卧三卫公寓。

在整个Newstead纽斯特德城镇,房屋价格(通常是不情愿的)被下压以满足市场需求。最近的报导,布里斯班的单位开发不得不采取巨大降价以便将最后的单位售出——Fortitude Valley坚韧谷的Belise公寓的价格削减近25%。在Kelvin Grove开尔文格罗夫,两年前价值$450,000澳元的Urban Village都市村庄房产现在正在以$399,000澳元的价格售卖。

但这并不能说明一切。

尽管待售房屋的供应过剩继续对价格产生负面影响,但价格区间另一端的房产却表现得非常好。

布里斯班公寓市场彰显双面性 起起伏伏 时世尽迁

豪华公寓和高档街区有着令人满意的提供优质教育的学校,继续表现出色。

当地的房地产代理商们指出,这里拥有一个“双车道”的公寓住宅市场。在这个市场上,价格超过200万澳元的公寓供不应求,市场信心高涨,价格也在持续上涨。

这与低端公寓市场形成了鲜明的对比,尽管现在低端公寓市场的房价处在最低水平,但房价仍在继续下跌,而可怕的“供过于求”的情况经常出现。

“我认为人们真的需要对我们整个公寓市场的现状有一些看法,”Kangaroo Point的房地产经纪人西蒙·考菲尔德Simon Caulfield说。

布里斯班公寓市场彰显双面性 起起伏伏 时世尽迁

一套在布里斯班市爱丽丝街的Abian公寓,卖给了来自Wagga的一对夫妇,价格为421万澳元。

今年,我们仅在高端公寓方面就交易了5000万澳元。我从来没有比现在更忙。我知道这与所有负面报道背道而驰,但这是事实。事实不会说谎。”

最近,一套三居室、三间浴室的公寓俯瞰着纽斯戴德河,被持现金的买家无条件的抢购一空。买家在下午3点检查了这处房产,并提出在下午5点前支付全价$2,449,000澳元。

这一超级迅速的交易是由Grace&Keenan的Mike Ower撮合的,他说,在布里斯班的公寓市场的顶端发生了明显的变化,讽刺的是,这是在供应过度的高峰期出现的变化。

布里斯班公寓市场彰显双面性 起起伏伏 时世尽迁

在布里斯班东部的Hawthorne River霍索恩河对岸,特纳里夫Teneriffe和新农场New Farm的公寓都受到自住业主的高需求。

“与此同时,其他的公寓单位市场表现不佳,高端市场真的发生了变化,”鲍尔表示。

“两年前,想要卖掉一套超过200万澳元的公寓非常困难。在过去的18个月里,情况发生了显著的变化。“

“这部分市场的买家现在更加活跃了。他们不需要融资。他们有现金。他们知道自己想要什么,当他们看到的时候,他们就会买下它——不把钱浪费在金融上——他们也不担心其他公寓市场会发生什么,因为他们对自己所购买的东西很有信心。”

布里斯班公寓市场彰显双面性 起起伏伏 时世尽迁

这些公寓不仅持续售卖,而且卖得很好:在市场的这端很少有降价或打折的情况,考菲尔德先生说。而数据也证实了这一点——在2016年和2017年,位于较低端的布里斯班公寓单元价格持续下降了2、3和4%,而高端住宅的价格中值却在上涨。

“这个市场的性质非常不同。“他说:“我们刚刚卖掉了我们的第二套公寓,这是我们6个月来出售的第二套房产,比计划卖出的价格高出10%。”

考菲尔德和他的同事考特尼·马奎尔Courtney Maguire也在布里斯班CBD著名的Abian开发项目中出售了一套顶层公寓。去年,它最初以$405万澳元的价格成交,但本月,一对50多岁的从新南威尔士的Wagga Wagga来的夫妇以$421万澳元的高价买下了它。

布里斯班公寓市场彰显双面性 起起伏伏 时世尽迁

West End的开发提供了一套“完整的生活方式套餐”。

Colliers报告称,2017年同一栋楼的转售数量平均上升了23%。今年早些时候的最新研究发现,2017年市中心CBD的平均每平方米的价格上涨了36%。

可以预见的是,相当一部分买家在公寓里花了200万澳元,而这一比例正在下降。这是一个经常被告知的案例:年长的退休夫妇卖掉他们位于市中心的大房子,把房子换成了市中心的大公寓,通常是在河上,在同一郊区或附近的郊区。

但业内人士称,自住者市场的多元化程度远高于资产丰富的婴儿潮一代。

布里斯班公寓市场彰显双面性 起起伏伏 时世尽迁

这栋公寓位于纽斯特德Newstead街,最近以220.5万澳元的价格拍卖。

在西区West End,这里是一个受公寓供应过度影响最严重的郊区,开发商们在他们的视线中牢牢地盯着新一代的自有住房者们,并设计新型的公寓。

West Village的销售、市场营销和物业管理总监梅金·巴伦Megan Barron说,”布里斯班正处于住房变化的转折点,住在公寓里的将变得正常。“

“我们作为开发人员,必须考虑这对我们的设施和设计公寓的方式意味着什么,”她说。“公寓单位市场的情况比你意识到的要多得多——它不像数据所显示的那样黑白分明。”

Barron女士将人口变化描述为“积极的规模性重新调整”。

“不管年龄多大,我们都看到了他们对新生活方式的需求。有些人不是想住在公寓里,那些每天晚上出去吃饭的人,那些他们想要一个像你这样的美食厨房,这样他们就可以自己做饭了。那些不想住在小公寓里的人。”

布里斯班公寓市场彰显双面性 起起伏伏 时世尽迁

“我们看到的是各个年龄段的家庭——年轻的孩子,年长的孩子——尤其是父母双方都还在工作的家庭,他们知道,在50多岁的时候,他们还会再工作15到20年,在这里买东西。他们希望能够享受这段时间。”

考菲尔德说,他的买家年龄从20岁到70岁不等,而在房价负担能力上有时会是一个重要因素,考虑到公寓的价格只相当于购买独立房子的一小部分,大多数买家的动机通常都是追求特定的生活方式。

“他们通常不是在省钱;他们卖出了300万澳元的房子,并购买了一个400万澳元的公寓。价格点在人们准备买房之前就已经确定好了。”

布里斯班公寓市场彰显双面性 起起伏伏 时世尽迁

建筑业放缓,开发审批停滞不前,这意味着公寓市场正在复苏。

“他们购买的是一种生活方式。它的主题是提高生活质量:锁住并离开,靠近城市,低维护成本。”

重要的是要记住,虽然高档公寓市场是繁荣的,但仍有开发商无法开发新楼盘,而业主也不能在努力出售资产的情况下安顿下来。

LJ Hooker代理Pauline Karatau说,她每周都要联系那些迫切希望她帮助出售其房产的物业所有者们。

“有很多人很受伤。我每周都会收到他们的邮件。你知道他们付出了很多,这很艰难。”

“高端市场确实有一些不错的销售,这很好,但在另一端,还有一些困难。”

去年,布里斯班的高层建筑正式坍塌。当时,ABS的数据显示,建筑批准数量骤降63%。

虽然这些数据似乎令人担忧,但实际上,他们指出这是市场自我修正的开始。

布里斯班公寓市场彰显双面性 起起伏伏 时世尽迁

在过去的18个月里,昆士兰东南部的批准数量急剧下降。这将使市场有时间从正在建设的项目中吸收存货;“记住,过去几年的史无前例的建筑填补了在全球经济危机之后的几年里很少有人居住的建筑的缺口,”Red & Co的Greg Turner说。

近一年来,新项目的中断正在发挥作用,公寓单位的价格正在企稳。在2016年12月,尽管公寓数量下降逾4%,但最新的数据显示,截至2018年3月的6个月,负增长已放缓至负1.9%。

考菲尔德表示,“天空中的起重机明显减少了”,这将影响到库存的销售和市场的自我修正。”

“我认为我们的处境很好。销售额每月都在发生,而且比人们意识到的要多得多。此外,高端市场的销售业绩会对市场表现较差的部分产生影响。”

“如果人们愿意花200万到300万澳元,这些购买就会对市场的另一端产生影响,因为这给了买家信心。”

“房地产的大部分都是关于信心的。”