日本丰臣地产投资指南

斯托克顿的滑铁卢公寓 Waterloo House,Stockton-On-Tees

在当前的环境下,纯房产投资在英国买什么样的房子最好?让我们分析一下

最近在英国看了很多Buy to Let的房源,在现在的环境下,如果目的纯为投资,那么在英国买什么样的房产最好呢?我的选择是这个。

英国在脱欧的进程上与欧盟吵吵闹闹,本土内的房地产市场像过山车一样,英国政府出台了基于房地产市场的多项政策,包括税收,土地使用,银行信贷等等等等,英国本地人也面临着买不起房,养不起房,投不起房的尴尬。最近看了很多Buy to Let的房源,发现在可负担,低成本住宅这块,如果认真选择,你会突然发现,可能对于海外投资者来说,现下也是一个不错的投资机会。有不少人问过我,在现在的英国大环境下,到底是投什么样的房比较好呢?

正好手头有一个谈好的deal, 就来一步一步分析给大家看看。最近在搜索选择及看房的朋友可以跟着我们一起看看,没在看房的或者有些许投资想法的,也可以一起看着分析一下,到底什么才算是一个好的Buy to Let投资房。

今天我们的主角是这个:斯托克顿的滑铁卢公寓 Waterloo House,Stockton-On-Tees

这套一室一厅1 bed公寓市场价是7万英镑,两室一厅2 beds 9万英镑。我们找开发商砍到的折扣价是6.5万和8.5万英镑。

1 概况

斯托克顿Stockton-on-Tees是一座拥有700年历史的著名市镇,是积众家公司和商业机构的聚集地,市政府通过依托蒂斯河Tees River开辟新的空间和连接蒂斯河吸引了更多的零售商、商家和购物者,建立便捷的交通和新建大量的停车场,还基于城镇的历史遗产和文化资产上进行大量的投入。利用它靠近蒂斯河的位置,斯托克顿这座具有700年历史的市场城镇,以及它作为表演艺术中心的美誉享誉全英。

公寓往西跨过蒂斯河便是斯托克顿的大型购物中心Castlegate Shopping Centre,往东几分钟车程便是米德尔斯堡的超级购物中心Teesside Shopping Park。

滑铁卢公寓Waterloo House就在索纳比Thornaby火车站附近。 它的前身是当地的河岸办公楼,开发商将它改建成住宅。

2 具体地点

Teesdale South,Thornaby Place,Stockton-on-tees, TS17 6SA

Thornaby火车站,500米,走路8分钟:

3 地段!地段!地段!Location, Location, Location!

为什么觉得这套的Location好?

经济:

蒂斯河流域Tees Valley人口70万,包括达灵顿Darlington,哈特尔浦Hartlepool,米德尔斯堡Middlebrough,雷德卡&克利夫兰Redcar and Cleveland和斯托克顿Stockton-on-Tees五个区域是英格兰东北部经济的核心区域。斯托克顿人口24万,是蒂斯河流域的核心地带。此区域的经济,教育和住宅市场,都会被英国东部振兴政策的发展而被带动。当地有超过6亿英镑的改造项目,这都将带动周边房屋市场的发展。

租赁市场:

几乎是周边租房需求最旺的区域。租客主要是20-30岁的学生和工薪族。一些现代化装修的,火车站附近的房子,最快的一些放到市场上不到1天就会被租掉。 这里长租客居多,一些1室的房子,经常可以给同一个人租上2年以上。平均每套房子在市场上找租客的时间小于2周。

周边便利性:

可以看到这套房子的旁边就是火车站和主要公路,而大型休闲购物中心Teesside Shopping Park和大的全国连锁电影院Showcase Cinema挨在一起,不远处就是大学Durham University Queen’s Campus和Teesside University

另一个斯托克顿的主要的大型购物中心Castlegate Shopping Centre也近在咫尺

你如果能在Rightmove上搜一下…… Thornaby火车站附近,几乎已经没有租房的房源,只有零零星星的几套。 而在市场上挂着的大多数房源,都在火车站1/2英里之外。 所以这套距离火车站那么近的房子,绝对不会愁租。

4 为什么我觉得这套房产投资的回报优秀?

先说说租金

以一室一厅1 bed为例,在RightMove上做调查。

周边的开间Studio的租金在390-430英镑每月。 次新和旧的1 bed 租金在400-475 英镑每月。

最保守的估计,此公寓全面翻新后1 bed的租金预期在400-475每月之间。 河景房可以上500英镑每月。

租金回报率Yield : 7%-8% 

我们再仔细算一下贷款杠杆之后的投资回报率, 下面数字的单位都是英镑。

我们的价格65000   85000

首付(25%)16250   21250

Broker和律师费(~1,100)减免

印花税3% 1950 2550

竣工Complete时现金投入18200 23800

贷款(75%)46800 61200

贷款每年还款(以普通的利息 3% 计)1404 1836

物业费Service charge 781 1185

地租Ground Rent 300

托管中介管理费 (~660)头三年减免

年租金 5400 6600

年租金净利 2915 3279

投资回报 ROI 16% 13.8%

 

再说这个区域的房屋增值 Capital Gain 潜力。

2017年7月斯托克顿各种房型保有量,问价,均价及出售周期。

 

5 我们拿到的价格足够低了么?

火车站周围1英里范围内, 1bed和2 bed的价格。 

北京联

我们拿到的折后价格:65,000 85,000英镑,低于市场价。

一些其他信息:

拥有权 Lease : 125年

竣工时间Completion: Sep 2017

停车位: 有

那么最后的结论,为什么我们分析出来这是一个值得buy to let投资的楼盘?

1 入手价本来就已经低于周边市场价。

2 租金Yield高, 7%, 贷款杠杆后的ROI 13+%

3 整个区域租房需求旺盛,不担心找不到租客,空置率Void低,非常有利buy to let.

4 随着整个蒂斯河流域区域的发展,房价本身增值 Capital gain潜力也大。

布里斯班1号

•项目•

项目地处澳洲东海岸CBD核心商务区,作为城市中心区域的地标项目,自身配套完备,为业主提供的一站式的配套服务,包括顶层云端天际私人会所,空中花园、空中SPA、创意泳池、电影院、健身房等,业主均可免费享用,品味别致生活。
地  址:1 Cordelia Street, South Brisbane
户  型:1房,Studio+2房1卫
类  型:独立产权公寓
建成时间:2018
产权说明:永久产权
装修情况:待定

•配套设施•

  • 项目配套:

    教育: 布里斯班州立高中(本市排名第一公立高中),步行可至昆士兰科技大学和格里菲斯大学艺术学院 医疗: 大型医院Mater Hospital等3所医院 公园: 南岸公园、West End沿河绿道 购物: 毗邻Boundary Street等多个成熟商业区,距CBD购物区仅1公里 娱乐休闲:博物馆、图书馆、艺术中心 其他:高端会所设施

  • 配套设施:

    花园,儿童戏水池,泳池边的酒吧,餐饮聚会场所,健身房

  • •图解看房•

交通情况

步行可至昆士兰科技大学和格里菲斯大学艺术学院。 火车站、公交枢纽步行可达 周边为时尚生活区。

相关费用

小订:2000/5000澳币 律师费:1000-2000澳币之间 印花税:≤总房价的8% 首付款:10%