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英国税收政策更新,地产投资者须知

英国税收制度近期出现的一些变化,将对海外地产投资者产生深远的影响。这里我们将为您详细解析。

英国税收政策更新,地产投资者须知

目前在向海外地产投资者征税的问题上,英国政府的立场到底如何?

英国目前的税收政策对地产投资者而言仍然比较优惠,与世界其他市场相比更是如此。近几年来,某些税项的税率有所上调,但如果投资者能够获得专业的投资建议,理解基本的税收情况,规避可能遇到的隐患,那么英国仍然是投资者的税收避风港。

这对投资者而言是个好消息。在过去一年中,资本利得税(CGT)的最新变更始终是人们讨论的热点。这对于海外投资者而言会产生怎样的影响?

CGT征收标准其本质上的一点在于:海外地产投资者的缴税水平将与本土投资者相同。

该项税收政策适用于所有个人和企业(住宅建筑年税(ATED)制度中的住宅除外),但仅就2015年4月之后所获得的收益进行征收。因此,对于目前所获得的投资收益,投资者不用担心需要缴纳高额税项。

在这种情况下,为了避免政策性加大其税收负担,投资者可能需要考虑对其持有的所有住宅价值进行重新评估。

ATED的具体规定和适用范围如何?

ATED在2013年首次实施,该税项曾经适用于所有符合以下标准的住宅地产:价值超过100万英镑,由公司和其他企业形式持有,尚未进行商业化出租。2016年4月,该政策将再一次做出改变,其适用范围的其他规定不变,但住宅价值下调到超过50万英镑。

ATED 将对企业投资者征收固定年费,其计算方法根据地产所属的价值区间而定。但是,海外个人投资者(包括联名所有权)免缴这项费用。

投资者最终需要按照怎样的税率支付CGT?

依据最新的英国秋季预算,海外个人投资者和本土投资者一样,将有权享受收益低于11,850英镑的免税补贴。除了这一补贴之外,根据其身份的不同,个人需要缴税的比例为20%或40%。公司投资者如果将其地产出租,将统一按照20%收取。

如果属于ATED规定范围内的企业,将按照现行的28%的缴税比例,缴纳其住宅地产所获得的收益。

个人投资者在什么情况下需要按照40%而不是20%的比例缴税?

如果投资者一年内在英国的收入和资本利得收入,总计高于46,350英镑的标准税率范围,那么高于该数值的所有收益,都将按照40%的较高标准进行征税。

投资者是否有可能避免支付地产的CGT税?

如果是个人投资者,可以申请私人住宅免税。符合这一规定的住宅是:在每个相关税收年度,业主必须在该住宅中自住至少90晚。但是关于这项免税申请条件的规定非常复杂。

投资地产的总租金收入如何缴税?

英国地产所产生的所有租金收入,无论业主位于世界哪个地区,都需要按照英国所得税的相关政策缴纳。

目前的收入税率是多少?

英国按照递增的方式向地产的个人或联合所有人征收收入税。在新的政策中,个人收入高于11,850英镑但低于46,350英镑的税率为20%,46,350-150,000英镑之间为40%。目前最高的税收标准是收入超过15万英镑,税率为45%。但很少有海外地产投资者属于这一范畴。

如果是海外公司拥有英国地产,其租金盈余将统一按照20%的标准税率征收。

投资者如何才能减少收入税?

可以通过很多形式减少收入税。地产投资者可以选择的包括(但不限于):财务成本、中介费、维修维护费用、法律和财务费、保险费、水费、短租和清洁成本。

有一项英国个人免税额可能也会适用于海外个人投资者。新税年中这项补贴起点已经增加至11,850英镑。如果是高收入的纳税人,该项补贴的金额将有所减少,但是很少有海外地产投资者属于这部分收入范畴。

很多投资者会考虑将投资品转给家人,而不是卖出。英国目前的继承税情况如何?

个人在英国所拥有的所有地产,即使房主为非英国居民或者非常住英国,都需要按照规定缴纳继承税。

如果投资者希望将地产转给家人,大概需要缴纳多少费用?

目前的规定是:325,000英镑以下的房产继承可以免税,超过这个标准将按照40%的税率征收。如果是房产,该税收将按照资产的净值征收:即房屋的现价值减去未偿贷款,该贷款必须为房屋购置时所获得的款项,并且以该房屋为抵押(即使该贷款后来进行了转按揭,或者转按揭至其他银行)。

在这种情况下,是否无法避免支付继承税?

投资者可以通过几种方法减少应缴的继承税金。联合所有权是一种很常见的减税工具,因为每一位所有人都会获得325,000英镑的免税额度。

离岸公司或信托也是一种选择,但是投资者应该谨慎行事,在采取这种策略前请寻求专业建议。

最后要说明的是,一份撰写恰当的英国遗嘱也是遗产税计划中一个重要部分。

国际地产投资者在进入英国市场时,是否还需要了解其他的税收项目?

目前尚未提及的一个重要税项就是土地印花税(SDLT),在英国购买任何房产都需要缴纳这一税项(不包括苏格兰。该地区本月引进了一个全新税种替代SDLT:土地和建筑交易税)。

最新公布的新政策中,将按照递增方式征收SDLT。对于首次购房者目前有五个征税标准,将根据房产所在的价值区间对其进行征缴。如下:

地产购置价格

价格所属区间的税率

300,000英镑以下

0%

300,000 -500,000英镑

2%

500,000- 925,000英镑

5%

925,000 -1,500,000 英镑

10%

1,500,000 英镑 以上

12%

如果是ATED体系内的地产,SDLT的征收水平也会有所变化。此类房产的征收标准为:企业任一处房产购置价格如果高于50万英镑,SDLT的税率为15%。