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新西兰LVR政策详解——仅为当下

如果说当年引入LVR是因为看好后市,需要政策来降温的话,那如今松绑LVR政策,希望用政策来为房市“打call”,不正是看空后市的必然推论吗?

新西兰LVR政策详解——仅为当下

根据新西兰先驱报报道 一切就好似突如其来,新西兰储备银行周三上午宣布,将从明年1月起放宽房贷的LVR(贷款与房价比)限制!这比业界预计的早了足足半年时间!

分析人士认为,储备银行如此“匆忙”地松绑LVR政策,和不久前刚刚诞生的工党联合政府不无关系。众所周知,工党政府即将出台一系列“利空”房市的政策,储备银行希望松绑LVR政策进行缓冲。从控制金融风险的角度来说,储备银行不会希望看到一个“急转直下”的房市。

自住房仍需20%首付

投资房降至35%

在周三上午公布的《财政稳定报告》中,储备银行表示从明年初开始逐步松动对银行发放按揭贷款的限制。具体到LVR为:

  1. 各大银行关于LVR超过80%(即首付低于20%)的自住房贷款,占新贷款的发放比例从10%提高到15%;

  2. 各大银行对LVR超过65%(之前是60%)的投资房贷款,占新贷款发放的比例不得超过5%。这意味着部分投资性住房的首付门槛可以从40%放宽到35%。

如果从不同类型的房产来看:

  • 自住房买家:原则上仍然需要20%首付,但低于20%的特批贷款少量增加,从占全部新批房贷的10%上升到15%。假如某银行一年内新批房贷100亿,以前只有10亿可以用于首付低于20%的贷款,明年1月份起可以有15亿。

  • 投资房买家:首付从原来的40%下降为35%。举例来说,投资一套价值100万的房产,投资者原本要准备40万的首付,现在只要35万就可以了。

储备银行解释了为什么要在这个时候为LVR松绑的原因:

  1. 房价增长和信贷增长的速度,已经回落到和家庭收入增长基本一致;

  2. 有理由相信即便LVR松绑,房价再次飙升的风险也非常低;

  3. 政策松绑不会对新西兰金融系统的抗风险能力带来不利影响。

报告指出,LVR政策2013年推出,并在2015年9月和2016年9月作出重大修正后,对稳定新西兰金融体系起到了积极作用。通过减少高杠杆房贷的发放,新西兰金融体系避免了高房价和高借贷导致的金融风险。但LVR政策设计之初就是临时性的,储备银行一直重申一旦金融体系趋稳,就会考虑松绑LVR政策。

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图片来源 新西兰央行报告

2016年下半年以来,新西兰房地产市场出现了明显的放缓趋势。此外随着新西兰的新政府一系列房屋政策即将公布,以及各商业银行日趋收紧放贷标准,松绑LVR政策不太可能造成房价再次飙升!报告还暗示,如果松绑没有造成房市飙升或商业银行信贷标准的恶化,未来可能还会对LVR政策进一步松绑。

业界质疑:自住房LVR为何不降?

储备银行的报告面世后,业界普遍感到有些意外。虽然随着房市回落,很多人都在期待储备银行能调整LVR政策,但很少有人想到会这么快——周三的报告原本被认为会是给松绑“造势”的文章,如今直接变成了宣布松绑的公告!

Westpac资深经济学家Michael Gordon指出,Westpac原本预计储备银行会在明年年中松绑LVR政策,对于从明年1月起就生效的新政策表示吃惊。Michael Gordon表示,最近一段时间新西兰房市有回升迹象,众多买家想要在禁止外国人买房及征收资本利得税“2年明线标准”上升至5年之前抢购房产。松绑LVR政策可能对房市的下一步走势提供信心支持。

Michael Gordon还指出,在最近的经济展望中Westpac预估新西兰房市在2018年有2%的跌幅,这是基于新西兰政府将出台一系列为房地产降温政策的判断。储备银行提前松绑LVR政策一定程度上“让水更混了”,Westpac不得不小幅调升对房市未来的预期。但是,在综合考虑新西兰政府和储备银行的政策后,Westpac仍然认为明年的新西兰房市将持续走低。

对自住房买家20%首付不变的政策,新西兰房地产协会首席执行官Bindi Norwell表示非常担忧。她指出,该协会一直呼吁重新考虑首购族的LVR政策,以便他们能够踏入房地产市场:“对年轻夫妇来说,攒够20%首付实在太难了——尤其是他们已经开始付房租了。新西兰房价中位数53万纽币,这意味着10.6万纽币首付;奥克兰房价中位数85万,这就需要17万纽币首付。今天的公告对首次购房者来说帮助微乎其微!”

Bindi Norwell还指出,虽然低于20%首付的自住房贷款比例从10%上升到了15%,但银行是否会按这一标准执行并不确定。按照储备银行的报告,目前新西兰商业银行低于20%首付的自住房贷款比例约为8%,并没有达到目前10%的上限(见下图,来源RBNZ)。

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贷款顾问Bruce Patten也表示,LVR限制会带来什么影响取决于银行:“银行到底是会增加贷款发放,还是像前几个月一样袖手旁观,都取决于银行自己。”他还认为,投资房首付从40%下降到35%没有任何作用,“这根本就是在浪费时间!”

分析认为,LVR政策固然是商业银行必须遵循的政策,但商业银行在放贷时更看重的是客户的还款能力。客户收入多少,收入是否稳定,至少和客户能支付多少首付一样重要,如果不是更重要的话!此前甚嚣尘上的大杀器“贷款收入比,Debt to Income Ratio”尽管没有落实,但事实上商业银行对客户收入和放贷额度的比例都有自己的内部标准。达不到这个标准的,恐怕再多首付也很难放贷!!

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释放信号:央行并不看好后市!

储备银行为LVR松绑,是否就能振兴有点萎靡不振的房市还很难说。但无论如何这总算是个利好消息,和刚刚公布的新CV一样,至少算得上是一剂强心针!在禁止外国人买房,延长征收资本利得税“明线标准”,取消投资房“负扣税”这三柄达摩克利斯之剑随时掉下来的时候,为数不多的利好消息就显得更加弥足珍贵了!

然而,如果就此认为房市将重振雄风就有点操之过急了!分析认为,储备银行正是因为不看好后市,才会如此匆忙的松绑LVR政策!

储备银行最关心的是金融风险,是如何避免信贷危机,最不愿意看到的就是房市“崩盘”甚至“腰斩”,以及随之而来的大量违约和坏账!房市在任何时候出现崩盘的苗头(过冷或过热),储备银行都会出台政策来进行调整!

事实上,储备银行2013年引入LVR政策,就是担心高速增长的房市一旦崩盘会引发信贷危机,因此要限制商业银行的房贷放款。如果说当年引入LVR是因为看好后市,需要政策来降温的话,那如今松绑LVR政策,希望用政策来为房市“打call”,不正是看空后市的必然推论吗?

还有人认为这是工党政府在托市,不希望房价真正下降,这些人显然是在质疑新西兰金融系统的独立性!

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在新西兰,储备银行行长由董事会推荐,财长任命,但储备银行具有独立制定和执行货币政策的权力,极少出现政府行政干预的情况。

在国家党时代,时任总理John Key和Bill English就很少对储备银行的决定发表评论。2016年7月,当被问到是否应当对投资者制定更严格的LVR政策时,John Key就曾表示,“我和储备银行讨论过这一问题,但这是储备银行行长的权限,我并不知道他最终会做什么决定!”