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新西兰房东好当吗?只是你不知道罢了

奥克兰的租房危机并不会很快就消失。

新西兰房东好当吗?只是你不知道罢了

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新西兰先驱报报道奥克兰的租房危机并不会很快就消失。奥克兰房地产投资协会主席Andrew Bruce表示,虽然租客们都认为房东是贪婪的,可事实并非如此。他说,每个房东平均拥有1.3处物业,并不是非常富有的人。租金的涨幅跟不上房价的涨幅,奥克兰平均CV价格自2014年上涨了46%。同时,房东的成本和风险也在增加。

Barfoot & Thompson的总经理Kiri Barfoot 表示,新的CV可能会增加房东的地税压力。另外,从11月1日起,每100纽币的保险地震税从15分上涨至20分。从2019年7月1日起,所有的出租屋中都必须强制安装保温棉。这些,也都是成本支出。

投资者和首次置业者

不只是租客怪房东,首次置业者也认为是投资者把他们挡在了楼市之外。Barfoot & Thompson的最新租客调查显示,60%的租客希望在未来2—5年内买房。但是房价的不断上涨,以及20%的首付要求限制了他们。

新西兰房地产投资协会执行官Andrew King表示,离开奥克兰对于投资者来说不一定是好的事情。奥克兰的出租房一般住3.9个人,和房东同住的一般是2.1人。每一个出租房卖给和租客同住的屋主后,就会有1.8人搬离居所。

工党政府还没有足够的时间对租客和房东做出改变,但是提出的一些政策可能会影响到奥克兰的租赁市场。未来可能出现的资本利得税或者取消负扣税会让人们更难以购买出租房,迫使一些人卖掉现有的房屋。

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移民

工党的移民政策目的在于限制低技术含量专业的外国学生工作,这些计划估计会减少2至3万移民,从而减少租房压力。

奥克兰的住房供应受制于法规,建材成本,技术工人,区域规定以及建筑许可证。2016年,只建造了6000套房屋,远低于所需要的1.3万套房屋。

虽然政府已经宣布需要增加住房建设,但是,变化是需要时间的。

不同的租房市场

奥克兰有很多的租房市场,不只一个。奥克兰市中心公寓的供需情况,和东海岸住宅是不同的。

Barfoot & Thompson的数据显示,过去一年至10月期间,涨幅最大的是一室户房屋,平均租金为359纽币/周,相比2016年第三季度的339纽币/周,增长了6.02%。联排别墅比其他类型的单卧室物业更受欢迎。

由于年轻人买不起房,他们会从合租转变为独立出租,小型的住宅需求在不断上涨。

租赁机构最新季度的数据显示,Ponsonby,Grey Lynn,Mt Eden以及旧奥克兰城区的租房需求涨势明显,因为这些地方交通方便,通勤时间较短,户外空间多,生活娱乐设施丰富。

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Barfoot表示,不希望房租和奥克兰的房价一样平淡,去年奥克兰的租金涨幅和房价一样,都没有达到两位数。

这对于租客来说,不是他们愿意听的。租客保护协会协调员Angela Maynard表示,过去一年,租客保护协会已经处理了很多由于入不敷出导致拖欠租金的案例。租客的收入跟不上六个月以来房租的涨幅。还有很多家庭让出租人口翻倍,对于房东来说这些变化产生的影响是负面的。她说:“那些资金充裕,希望保留租客的专业房东不要上涨租金,导致租客搬走。”

救世军社会政策与议会单位政策分析师Alan Johnson表示,过去18个月里,工资和薪水的涨幅明显低于租金。他说这对于那些收入在底层的人们来说,生活实在是太困难了。他还担心,很多房东会把房屋交给度假住宿公司打理,这样还会产生连环效应。

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Maynard表示,奥克兰的市场需要租金管制和租赁法律的变更,现在赶走租客只需要提前90天通知而不需要任何理由。

来自物业估值公司的QV数据显示,Ponsonby/Freemans Bay 的最高租金中位数达到了695纽币/周,其次是 St Heliers/Glendowie,Kohimarama,Remuera 和 Mission Bay/Orakei,租金在600纽币/周左右。

市中心西部的投资回报率为5.7%,大多数郊区的收益率低于贷款利息成本。QV数据显示,奥克兰许多地区的租金一直在下降,最差的几个区是 Westmere/Surrey Crescent (下降了24.2%), Epsom (下降了16.7%) 以及 Balmoral (下降了13.1%)。

去年租金涨幅最大的三个区为 Grey Lynn/Arch Hill (上涨14.3%),Three Kings (上涨12.7%) 以及St Johns (上涨12.6%)。