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贷款经纪 银行按揭 英国申请房贷不得不面对的那些

在英国买房贷款有两种方式,一种是直接找银行自己办理贷款,另外一种就是找贷款中介,专业术语叫做Mortgage broker,也就是贷款经纪。

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Broker贷款经纪人作为金融服务业的一种职业也不例外。最最常见的一种,称为CEMAP认证。

CeMAP:提供抵押贷款的建议和操作的资格证书,这是在此行业被认可的资格,每个在英国抵押贷款顾问都需要通过此项认证才能为公众提供贷款方面的建议。

私人购房的贷款经纪主要可以分两种

第一种是在银行或者其他贷款机构的。主要负责推销介绍他们自己的产品,比较了解自己银行或者贷款机构的底线。有时候也称为Mortgage advisor 或者Mortgage manager等等。英国的各大银行几乎都有自己的Mortgage advisor,如果你去银行办理业务的时候他们得知你有买房的意向,一般会第一时间给你推荐他们的Mortgage advisor,你也可以通过银行自己印刷的贷款小册子了解他们的业务。

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第二种是独立于银行或者其他贷款机构的独立贷款经纪人Independent mortgage broker and advisor,这种机构介绍的产品不限于某家银行或者其他贷款机构。比如Countrywide mortgage等。

独立经纪人的好处在于能够提供更多的选择,覆盖范围大。有些Broker会和房产中介联系紧密,直接由房产中介推荐给你,另一些则相对更独立。有时候还可以帮你的财务状况包装一下,以便拿到更多的贷款,利率上也有优势。独立贷款经纪一般会向申请人收预付的费用,也会从放贷人那里得到佣金。

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到底是自己申请还是找经纪人帮忙?

如果家庭财务情况相对简单,买的房子的审查等结果也相对简单,你自己对财务方面思路清晰的话,确实不一定需要经纪人,或者至少不一定需要付费经纪人的帮助。如果情况有那么一点点复杂,比如说你是海外买家或者自雇者,好的经纪人可以帮助你,也许就避免一次失败的申请(自雇的贷款情况,要至少三年的帐)。

由于法律不同的关系,建议在苏格兰和北爱尔兰地区申请的最好使用本地的经纪人。其他地区的问题不大,比如说想在曼切斯特、利物浦买房,找伦敦的贷款经济是可以的。注意一个小问题就是需要身份认证。往往他们是需要和你当面确认的,当然一面就可以了。大多数银行要求两万五千英镑收入, 有些独立经纪人可以帮助收入低的申请人向银行贷款。

买房出租BtL租金收入

在申请BtL贷款时一般不需要看申请者租金收入的证据,因为大多时候银行要派人评估,查看租赁代理机构出具的预估房租,填写申请表格时则需要填大约月租金额。大多数放贷机构是不接受租金收入作为收入证明的。Remortgage再抵押贷款也是靠评估师做的报告中的Rental income租金收入来作为贷款标准。

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Consent to let租赁许可

现有住宅出租掉,然后去买一栋新房子自住。因为原来的房子改变用途了,违反了当初的贷款协议,所以原则上银行有权终止贷款。当然事实上很少有这样做的。这个时候通知银行,向银行要租赁许可Consent to let,就是等于获得了银行的同意,这样的话贷款利率可能不变,仍旧使用原来自住房贷款的一切规定。但是租赁许可一般时间是1-3年。有些银行也会拒绝到期后继续延期,所以还是需要最终改成买房出租BtL贷款。如果不向银行申请租赁许可,说得严重些就是违约甚至于欺诈行为。会影响到很多东西,比如Landlord insurance房主保险。

LTB : let to buy=residential remortgage+BtL 租后购即为房屋再抵押贷加上买房出租贷

LTB租后购实际上就是两笔相互独立的贷款。好处在于由于是同一家银行在做,只需要一次信用审核,文档处理也方便。原来的住房出租,租金必须能覆盖125%的贷款利息,一般会按照5%-6%利率计算贷款利息,这也就是Self financing自融资。新的住房贷款还是要按照工资倍数算,和单独贷款一样的算法。

说完了贷款经纪人,下边我们就看看英国的银行,了解一下英国各大银行的特点。

NatWest(西敏寺银行)

西敏寺银行全称国民西敏寺银行集团(National Westminster Group),是一家国民银行,在英国有很好的民众基础,比较亲民,营业点也随处可见,服务态度整体不错。有的时候在排队时,会有工作人员询问你要办理的业务,然后会带你到指定位置,感觉挺好。

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如果你是第一次来NatWest开户,工作人员会非常亲切的教你如何开户。还要为你解释什么是普通账户,什么是定期账户,总之,各种耐心解读问题,不会让初来乍到的人感觉别扭或紧张。开户门槛比较低嘛,很多人容易先入为主,对NatWest产生依赖,长期客户就是这么来的。如果申请了NatWest的银行卡,银行的工作人员就会建议你申请信用卡,NatWest的手机版做的非常棒,转账、查账、付款都非常简单。

Barclays(巴克莱银行)

巴克莱银行是英国的第二大银行,从Logo到赞助英超,颇有大英帝国的风范。作为一家老牌银行,少说也有几百年的历史了,现在许多白领都偏爱使用巴克莱银行。业务除了熟悉的存储和信用卡业务外,关于汽车、保险、投资的服务也是五花八门。服务态度不好不坏吧,算正常。

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一种活期存款账户(Current account)是免费的,没有最低额度,需要有三年的英国生活经验。另外的一种账户不需要生活三年的经验,由Barclays international开出,名字叫Offshore Current Account, 免费的条件是需要账户里面长期有至少2000磅。一旦账户里的钱低于2000镑时需要支付5英镑/月的手续费。巴克莱的信用卡,申请难度要略高于NatWest,但涨幅会根据使用者的消费记录和信用记录自动调整,相对要合理一些。

HSBS(汇丰银行)

汇丰银行(Hongkong Shanghai Banking Cpperayion)是目前英国第一大银行,也是华人非常喜欢的银行,提供中文服务,职员里也有很多华人,总之可能由于汇丰银行最早是在香港创立,多少与中国有些关系,自然占领英国华人市场也是势在必得的事情。

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汇丰的账户种类非常多,有护照账户、基础账户、标准账户、高级账户和用于理财的Premier账户。等级越高的所需要的积累和证明就越多,什么签证记录、工作证明、收入证明这些一个都不能少。顺便说一句,如果想要在英国按揭买房,办理HSBC的高级账户很有优势。上班族开户很容易。专办人员会高效地协助着顾客走完整个流程,比如提交信用卡申请后,很快就有人与你预约,然后面谈。顺利地话一张不低于1000英镑的信用卡就到手了。

RBS(苏格兰皇家银行)

苏格兰皇家银行(The Royal Bank of Scotland Group)是苏格兰最大的银行,前面提到的NatWest于2000年被RBS收购。传闻RBS为了降低成本,将这两个银行的IT业务外包出去,所以频频出现各种非正常的故障,看来要维护庞大的银行不花点钱是不行的。

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RBS的整体风格比较高端,工作人员服务态度也是不冷不淡,有人说就算去存个几万英镑工作人员也不会怎么展现笑容。银行里面总是比较清静,去RBS办理业务一定要多预留一些时间,哪怕整个大厅只有你一个人等待办理业务, 你也得去拿号和等号。而且业务员的速度也是出奇地慢,钱好像要被翻来覆去地数几次才会交到你手上。

Halifax(哈利法克斯银行)

哈利法克斯银行隶属于苏格兰银行集团,是目前英国最大的金融保险和房地产抵押贷款银行,主营业务与房屋、汽车产业紧密相关,大多英国人选择这家银行是有买房或买车贷款的需求。从近些年来看,哈利法克斯的策略是争取年轻人,网络和电话银行的操作界面流畅完善,并且给予初次买房者很多优惠和便利,确实吸引不少年轻人。

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TSB

TSB原本属于Lloyds TSB,但太过谨慎的传统让这家银行流失了大量客户,后来代表传统的Lloyds和代表现代的TSB便分家了。现在的TSB 有不少网点,活期存款账户(Current account)给的是Visa金融卡(Visa debit),账户多是免费的,使用非常方便。至于信用卡,有Mastercard和American Express两种。

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Santander(西班牙国际银行有限公司)

Santander的全名是Santander Central Hispano S.A.,也叫桑坦德银行。尽管在西班牙起家,但现在主要业务都是在英国,在收购了不少英国银行后,几乎在各大城市都能见到桑坦德银行,以至于很多人以为桑坦德银行是一家英国银行。

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一般外来银行都是有几把刷子,不然也不能在英国立足。桑坦德银行的特点是给予顾客许多优惠,比如开户送钱、超高的利息等等。甚至客户因银行出现问题导致的损失,包括精神损失,都可以提出申诉。一旦成立,不少的一笔精神损失费会立即送到客户的手上。高利息在有钱人眼中不算什么诱惑,不过很多非有钱人还是很吃这套的,许多人在这家银行都有账户。至于服务,一份价钱一分货,提供了那么多优惠,自然在服务方面也差强人意一些,和前面提到的银行有明显区别。

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以上就是英国的主要几家银行,对于那些留学、工作,移民及海外置业投资的人士,可以针对自身的需要选择适合的银行服务,另外如中国银行和中国工商银行的中资银行海外部也在英国的几大主要城市建有分行办事机构,一样可供选择。