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澳洲房地产市场预计2018年将出现的5种趋势

这会是澳大利亚房地产投机者、房主和想要买房的人口中的问题:2018年的澳大利亚房地产市场将会是什么?

目前很明显,2017年底将开始下降了,因为在经历了5年的连续增长,澳大利亚的一些最热门的房地产市场开始出现转变。悉尼的房价中值超过了53万澳元,而墨尔本的房价则超过了35.2万澳元。

由于新政策旨在保护经济的基石——房地产价格和债务水平,悉尼的爆炸性房价涨幅开始放缓,甚至也在悉尼出现了下滑。

随着这些监管措施条例通过了银行、买家和市场进行的过滤,未来一年,2018年将出现一些趋势——这里有五个。

澳洲房地产市场预计2018年将出现的5种趋势

市场目前预计,储备银行将在2018年底开始加息。

1 .预计抵押贷款利率将继续上升

据ME Bank银行贷款主管帕特里克·诺兰(Patrick Nolan)说,金融市场预测,央行将在2018年晚些时候将下调官方现金利率1.5%,这将对家庭抵押贷款支付产生重大影响。

诺兰表示:“(更高的RBA利率)意味着还款金额也会增加,通常40万澳币的贷款增加25个基点,就会增加50澳币。”

但即使这种情况没有发生,借款人也应该为提高抵押贷款利率做好准备。

尽管央行在2011 – 13年和2015 – 16年再次下调利率,但各大银行选择不向借款人发放全部减息,尽管在15个月里现金利率没有变动,但抵押贷款利率一直在爬升。

澳大利亚监管机构收紧贷款政策,迫使银行提高利率,这就与央行相悖——因此,出现了自1994年以来官方的央行利率和银行提供的标准浮动抵押贷款利率间的最大差异。

摩根士丹利(Morgan Stanley)分析师本周写道:“自2008年以来,各银行一直在利用它们的寡头垄断定价能力,抬高住房贷款标准浮动利率与央行的现金利率相比,主要是通过在RBA下行期间的内降低标准浮动利率。”

不管储备银行是否真的找到了在2018年提高利率的方法,有一件事是明确的——在不久的将来,抵押贷款利率不太可能下降。

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2.房地产价格将继续降温

悉尼房地产价格在经历了几年的两位数百分比涨幅后开始下滑,而墨尔本的增长在今年年底明显放缓——专家预测,这些趋势将在2018年持续下去。

“银行业监管机构希望看到房价增长放缓,这是我们在2018年所期待的,”诺兰表示。

澳新银行(ANZ)经济学家是唯一预测明年央行将加息的人之一,他们表示,亚太经济合作组织APRA的政策收紧导致房地产行业疲软,但下降仍将局限于局部地区。

高级经济学家丹尼尔·葛拉弗和乔安妮·马斯特斯在一份报告中说:“亚太经济合作组织APRA对投资者借贷和只付利息的贷款的收紧导致了这些借款人的利率上升,并降低了对住房的需求。”

“较弱的拍卖结果表明,随着我们进入2018年,市场将进一步放缓。”我们预计澳大利亚央行明年将提高利率,这也将有助于降低价格增长。但如果澳大利亚央行不收紧货币政策,那么价格可能会比我们预期的慢。重要的是,仍然没有任何迹象表明价格会将进入普遍下跌。

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3 .首次购房者会卷土重来

诺兰表示:“随着投资者退缩,首次置业的买家将在2018年找到更多的机会。”

“他们将继续受益于有竞争力的利率、新的优惠(如果符合条件的话)和充足的公寓库存,尽管应该始终确保优质购买。”

但澳新银行(ANZ)表示,尽管ABS的数据确实显示出首次购房者在新南威尔士州和维多利亚州的印花税优惠活动中活跃,但他们仍需要一定的支持。

“首次购房者的存款负担继续上升,越来越多的人需要帮助来获得存款,”Gradwell和Ms Masters说。

“但一旦它们进入市场,低利率意味着可以承受的偿还能力,而利息支出会一直在下降。”

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4.升级房产的人会留在原地,选择翻新房屋

房产转让印花税税率高的令人瞠目,令澳大利亚人感到难以接受。由于悉尼和墨尔本的一栋中等价位房子的印花税约为5万澳元,房主们越来越多地选择呆在原地,重新装修。

诺兰表示:“我们看到,2017年翻新贷款申请数量大幅增加,这一趋势很可能会在2018年实现,因为家庭将会选择重新装修。”

“升级房产者尽量避免昂贵的移动成本,比如印花税。我们也看到了更多的翻新,因为人们利用低利率的优势,在他们的房产中利用额外的资金来为翻新融资。

随着年度房价上涨,这个问题严重恶化。具体来说,20年前悉尼的一处房产的印花税是根据通货膨胀调整的,当时是10,916澳币,但现在是50,302澳币,这一涨幅足以影响房主的行为。

这一思维过程显然正在发生转变,最近的西太平洋银行(Westpac)的研究显示,在未来5年里,考虑翻新房屋的房主数量增加了14%,而与2015年相比,这一比例上升了14%,而经济学家们预计,到本世纪20年代初,翻新市场将出现强劲增长。

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5.自住业主从竞争性贷款利率中胜出

2017年的抵押贷款重新定价主要集中在投资者贷款上,这使得进入银行寻求融资的投资者减少了。

因此,自住业主的借款人正重新回到中心舞台。

诺兰表示:“随着投资者和利率增长的限制,各银行正在争夺一小部分贷款,并为自住者提供了一些非常棒的选择。”

摩根士丹利(Morgan Stanley)分析师证实,尽管投资者的利率已大幅收紧,但自住业主的本金和利息贷款却出现了小幅增长。

“我们认为,不同的对于自住业主的住房贷款重新定价将继续,但实际上已经变得更加明显,”分析师写道。

“过去一年,各大银行只付利息的投资房地产贷款已被重新定价至大约90个基点,而对于自住业主的本息贷款仅上调10 – 15个基点。”