买房出租BtL的历史——英国房产投资201

英国买房出租BtL的终极历史

买房出租BtL的历史——英国房产投资201

在过去的几十年里,Buy-to-Let买房出租(BtL)已经走了很长的路。从拥有房屋为王的地方,购买房产被视为人生的里程碑之一,市场必须找到立足点,并成长为一种实用、方便的选择,对于提高居民的生活水平,并为投资者提供高回报的收益。

  • 房东的崛起

  • 90年代高峰

  • 千禧一年

  • 经济衰退后期

  • 租房一代

  • 强势崛起

这是买房出租BtL成为了一个被普遍接受的并认为是最好的资产类别之一的旅程。在一段时期里其回报持续超过股票,基金和黄金,买房出租已经成为买家的一个主流考虑,超过二百万私人投资者现在拥有在英国惊人价值总额超过£1万亿英镑的房产。

但是买房出租BtL是如何在市场上如此强势地定位自己的呢?在这里,我们来看看英国买房出租BtL的历史,以及私人租赁行业在过去几十年里的发展历程,并讨论一下它在房地产市场上的崛起和当前所具有的实力。

买房出租BtL的历史——英国房产投资201

房东们的崛起

虽然我们现在看到的私人租赁市场是强劲而突出的,但并非一直如此。即使在20世纪80年代,英国政府的重点仍然是确保人们有能力拥有自己的家,这个项目在30年后会比类似的项目更成功。

从上世纪70年代开始,英国大多数人都住在议会拥有的租赁房屋中(即政府房、公租房…),这些房产占了全国城镇和城市的大部分住房,尤其是在工人阶级地区。然而,玛格丽特•撒切尔(Margaret Thatcher)的保守党政府希望看到变化,在1980年10月,铁娘子启动了Right to Buy计划。

这项新计划允许那些在政府房里住了三年以上的人以33%到50%的折扣购买房产,并保证100%的抵押贷款。

在全国范围内,这是一个很好的机会,让许多人无法错过。最初,这是一个巨大的成功,成千上万的前住房协会的租户在上世纪80年代第一次离开租赁市场成为业主。

1952年至1980年期间,约37万前公共部门房屋被卖给了前租户,但购买权的增加将大大超过这一时期。在1982年的鼎盛时期,在短短12个月的时间里,多达24.8万套住房被售出,大大增加了英国的房主数量。

对于买房出租BtL的房地产行业而言,《住房法案》(Housing Act)也在上世纪80年代放松了对私人租房的监管,对购房者和短期租户的自由度,使投资成为一个更好的前景。尽管它最初是缓慢的——在20世纪80年代,只有9%的人私下里出租——但这是一个市场的起点,在未来的几十年里,这个市场将会变得更加突出。

买房出租BtL的历史——英国房产投资201

1990年代高峰

虽然发生在1990年代初的经济衰退抑制了部分通过Right to Buy购买计划对房屋的需求,但这还是一个趋势,继续慢慢的细流,加上其他市场因素,它意味着,90年代成为此类房屋所有权最强劲的十年。

到1995年,在私人拥有权切入公有制中,有多达210万的公有住房通过Right to Buy购买计划,拥有权被转让,这意味着与15年前相比,私人所有权有了巨大的提升。

除此之外,还拥有了更多的对银行业的信心,尽管这是一个后来被证明是存在争议的,因为PPI丑闻,数以百万计的住房贷款不足,100%的住房抵押贷款成为常态,使许多以前没有进入房屋市场能力的人进入了市场。

它创造了上世纪90年代普遍存在的房屋所有权上升的轨迹,到本世纪初,英国各地的房主数量达到了历史最高水平。1979年,只有55%的英国人拥有他们所居住的房子,但到了世纪之交,这一比例已超过70%。

然而,与此同时,私人租赁行业开始出现骚动。谢菲尔德大学(University of Sheffield)的数据显示,上世纪80年代的放松管制让投资者产生了兴趣,但1996年推出的专为出租而设立的抵押贷款(BuytoLet Mortgage),使投资水平上升。从1996年到2007年,房价上涨意味着该行业自那些先行者进入以后,就出现了需求上升的趋势,据估计,自1996年以来,投资增长了1400个百分点。

买房出租BtL的历史——英国房产投资201

千禧一年

虽然千禧年的到来可能并不是租赁市场本身的转折点,但随着90年代末期的临近,新时代的实际曙光并不遥远。住房拥有率开始放缓,在新千年的早期,大潮流开始向一个新兴市场发展。

根据the Resolution Foundation,高房价、低收入增长和缺乏可用的住房意味着在2002年,拥有自己住房的人数开始下降,但令人惊讶的是,这一数字并没有再逆转。尽管自2002年以来出现了波峰和低谷,但从那时起,市场就出现了明显的变化,而且自那时以来,房屋所有权水平一直在下降。

这仍然是一段房屋所有权稳固的时期,市场表现良好。但许多人被排挤出市场意味着有一个变化正在发生。到2007年,持续同比上升,对房子的需求意味着11月,房价总额达到了有史以来的最高水平,达到平均超过£181000。

当然,这意味着许多人不能拥有自己的房子,政府估计,当时租金比买房便宜24%到40%,这意味着很多人认为这是一种选择。这才是大事的真正开始。

买房出租BtL的历史——英国房产投资201

经济衰退后期

如果有一个时刻可以被定义强调为——对英国房地产市场未来造成巨大而强有力的影响,那么它必须在2008年。2007年房价见顶时,2008年的金融危机和经济衰退对房地产市场来说是灾难性的。

根据哈利法克斯Halifax的数据,在短短12个月内,泡沫破裂,房价平均下跌16.2%。这对市场情绪的影响是巨大的,英国各地的人们开始对房地产市场的未来失去信心,而这一市场的崩溃是由于糟糕的放贷行为和上世纪90年代抵押贷款的失败导致的。

这意味着,第一次,私人租赁行业出现了巨大的转变,而那些正在离开家的人开始考虑成为租客,不知道未来会为那些拥有房产的人带来什么。

仅在2008年,就有超过100万套住房以购房抵押贷款购买,因为市场的突然变化意味着投资者开始看到投资出租房屋的价值,得以满足日益增长的人口需求。

从2007年到2012年,私人租赁行业的高峰年发生了变化,投资急剧增长,在短短5年的时间里,出租房屋的数量达到高峰,从300多万套增加到超过500万套。

到2013年,Paragon报告,在短短12个月里超过£200亿英镑被借给了房主们,增加速度甚至超过未来多年的20%。

这种强劲的投资一直持续到现在,随着租赁行业的日益突出,我们现在看到英国22%的住房被私人部门的租户占用。这是有史以来第一次,高于公共部门住房,意味着仅有不到三分之二的人拥有自己的房产,这是自上世纪80年代初以来英国的最低水平。

然而,后经济衰退时期,租户和房东的数量增加了。在这段时间内,对家庭住宅的需求也允许所有新的统计数据被发掘出来。这意味着学生住宿房地产市场,一个微小的闪光,却在短短三年里看到了£60亿英镑的投资,租赁房建设Build to Rent数十亿英镑的注入,开启了全新时代的到来,将会到达一个全新的高度。

买房出租BtL的历史——英国房产投资201

租房一代

租赁市场上出现的一种新的趋势,即所谓的“租房一代”的兴起。根据我们通常所说的“千禧一代”,租房一代是指那些想要租房而不是买房的年轻人,他们有很多原因,其中包括:

  • 更方便,允许他们搬入搬出更自由,不用考虑装修,家具电器等待

  • 更自由,让他们能够继续他们的生活,即便是需要改变他们的职业,而无需考虑先出售他们的房子

  • 适合他们的生活方式,租赁房屋建设越来越多依照年轻人的想法和设计来满足他们的需求

  • 提供一个伟大的工作与生活的平衡;出租房屋往往是繁忙城市中心的主要组成部分,它们让年轻人能够很好地获得交通、工作和便利的设施,以及离家不远的夜生活

租房一代是现代市场购房数量下降的主要原因之一。30岁以下的购房者比以往任何时候都要多,而首次购房者的平均年龄正逐渐接近40岁,越来越多的人认为租房是买房前的有利选择。

这一点,再加上诸如租赁市场缺乏库存,价格被推的越来越高,不断增长的需求和市场长青性,意味着对于投资者来说将不会再有像现在这样更好的时间了,而这些数字似乎表明了他们相应的反应。

买房出租BtL的历史——英国房产投资201

强势崛起

与上世纪80年代一样,最近的经济衰退后,住房市场面临的最大挑战之一是政府。最近保守党政府的政策常常着眼于如何让更多的人进入住房市场,不公平地惩罚沿路的出租市场投资者。

近年来的政策变化包括:

  • 额外印花税,超过标准率征税百分之三,对于那些投资出租物业的人

  • 为帮助增加市场供应而设计的一个不断增长的房屋租赁承诺Build to Rent,将免除新的印花税费用

  • 对税收的改变意味着业主不再能够从他们应纳税的收入中扣除抵押贷款利息。

  • 禁止所有的代理费用,使得市场的运营成本更昂贵,并导致代理商不得不重新评估他们的商业计划

然而,尽管不断上升的变革浪潮威胁着市场,更不用说英国退欧带来的压力和相关的政治不确定性,但英国的买房出租市场依然强劲。

在2016年至2017年期间,住宅出租代理协会(Association of Residential)表示,需求增长了3%左右,而同期供应增长了12%。这表明,即使是在政府可能忽略了租赁市场的价值的时候,公众和投资者却没有。

现在有超过500万的人住在全球200多万投资者拥有的私人住宅中,很明显,英国的买房出租BtL行业有着足够的增长空间,在未来的许多年里,它的实力和强势都将继续。