惠灵顿会是新西兰最成功的住宅市场吗?

 

自2014年以来,新西兰的住宅房地产行业经历了前所未有的繁荣,高移民数、旅游消费增加以及相对于更不稳定的国家的“安全港”地位,推动了新西兰经济的蓬勃发展。

然而,有一个市场已经成为新西兰最具实力的地区之一。

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价值的增长

在北岛南端约8000平方公里的惠灵顿地区的住宅市场,经历了长时间的增长,房屋所有者受益于资本利得、竞争加剧和精明的城市发展。

“整个地区的房产价值在五年内增长了31%,”Bayleys Wellington的住宅销售人员Mike Lovell说。

“在全国范围内,我们已经开始看到,到2017年10月,新西兰整体房产收益逐渐减少,然而惠灵顿却逆势而动,在2017年上半年实现了创纪录的增长,在2017年3月和6月期间,销售价格中值都有所上升。”

来自Bayleys研究的数据显示,惠灵顿在2017年6月的销售价格中值达到了创纪录的水平,同比增长9.8%,至599500纽币。

洛弗尔说,2015年10月,新西兰储备银行(Reserve Bank of New Zealand)设立了第二轮贷款价格限制(LVR)限制,该地区的销售活动开始攀升。

2015年颁布的LVR限制有效地打击了对奥克兰投资者的贷款,同时放松了贷款条件,让那些借钱的人在全国其他城市购买房产。

洛弗尔说:“在奥克兰市场,我们没有面临信贷限制和价格上涨的问题,而是注意到越来越多的购房者把他们的注意力转向了惠灵顿,认为这是一种更实惠的选择,而且有很大的升值潜力。”

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销售活动活跃

在销售活动方面,截至2017年6月的年度销售数据同比下降了8%,而与此形成反差的是,由于选举引发的不确定性和信贷紧缩,全国销售活动下降了近20%。

洛弗尔说:“尽管如此,区域销售下滑的幅度要比我们在奥克兰和全国其他地方看到的要低得多。”

“地区销售活动受到信贷状况的影响,但与其他地区不同,惠灵顿的供应数量出现下降,同时新上市公司数量减少。

洛弗尔说:“惠灵顿的房产被严格控制,因为待售的房产越来越少,这意味着房屋销售的减少,导致那些想要升级到一个更大的家庭住宅的房主的选择越来越少。”

从realestate最新数据显示,惠灵顿的库存仅为6.3周,而长期平均为18周,使其成为新西兰16个地区连续20个月最紧张的市场。

“这加剧了对优质房产的竞争,价格上涨,而过去两年,该地区市场的平均销售天数一直在稳步下降——目前为27天。”

洛弗尔说:“有限的本地库存让潜在买家很快做出购买决定。”

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未来发展开发

据预测,到2043年,惠灵顿将有8万户新居民,而惠灵顿是新西兰发展最快的地区之一,然而,长期以来,人们一直认为惠灵顿会是发展的致命弱点。

“在公共和私人部门的联姻中,四车道的线路已经开始建设,这条线路将在Porirua和Kapiti之间运行27公里。

洛弗尔说:“像这样的大规模项目导致了人们对中心城市北部地区的兴趣增加,随着项目的逐步完成,通勤CBD的时间将减少。”

“尽管建筑成本不断上升,熟练劳动力的短缺对惠灵顿的住宅发展构成了挑战,但如今,公寓销售占据了市中心的市场,在过去12个月的记录中,有68%的房屋被认为是有特定需求的住宅。”

“在2017年6月,整体住宅建筑的建筑面积增加到67%,这得益于下赫特Lower Hutt的东北地区的爆炸性发展,那里的退休公寓的建设真正开始了。”

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令人鼓舞的负担能力

“随着优质物业的竞争推动价格增长,地方政府和中央政府正在更紧密地合作,以鼓励经济适用房的发展。”

最近,惠灵顿市议会通过了“市长住房特别工作组”的调查结果,投票决定将更多的市政土地用于开发,将更多的市中心建筑改造成可负担得起的住宅,并简化审批同意过程,以及其他措施。

洛弗尔说:“据估计,惠灵顿目前大约有3500个住宅短缺需求,令人欣慰的是,这些大胆的举措正在迅速解决这一问题,比如集中建造更小的房屋、大幅调整房价、增加人口密度和居住高度限制。”

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为什么选择惠灵顿

作为全球旅游指南《孤独星球》(Lonely Planet)评选的全球“最酷首都”,惠灵顿被认为是新西兰的文化中心,拥有本国最好的咖啡、工艺啤酒和壮观的海岸风光。

尽管有这些明显的吸引力,但其住宅市场最近的表现,以及地方和中央政府随后采取的措施,结合起来,加强了一个既欢迎首次购房者,又对现有业主有利的市场。

“我们很自豪能在一个拥有强劲销售的市场上运营,从豪华的五居室到公寓,再到小的一居室和两间卧室。”

“惠灵顿的相对可承受性是成功的,”洛弗尔说。

洛弗尔笑着说:“新西兰的首都城市的售价中值是政府规定的‘可承受的’房产价格在60万纽币以下,这比奥克兰的平均房价少了245000纽币。”

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