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开发商 银行 贷款机构 业主 首次购房者 2018年将是要谨慎的一年

新西兰本地贷款公司经纪人指出,随着住房贷款限制的逐步放松,各大银行的早期迹象表明将为更多低首付购房者打开大门。

1月1日,储备银行放松了对购房贷款的限制。各大银行关于LVR超过80%(即首付低于20%)的自住房贷款,占新贷款的发放比例从10%提高到15%;对LVR超过65%(之前是60%)的投资房贷款,占新贷款发放的比例不得超过5%。这意味着部分投资性住房的首付门槛可以从40%放宽到35%。

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Squirrel Mortgages公司负责人John Bolton表示,自从银行放松贷款限制后,他注意到了两大变化。去年,贷款经纪人不得不一家一家的找银行,看谁能给他们贷款。虽然从10%增加到15%并没有很大程度的涨幅,但确实缓解了一些问题。贷款经纪人Bruce Patten表示,几乎所有大银行都在放松贷款。

Bolton表示另一个变化是,首次购房者兴趣增加了。随着房地产市场放缓、冷却,可以看到越来越多的首次置业者涌入市场。最大的问题不是LVR,而是高房价。

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虽然贷款限制有所放松,但并不是所有借款人都能超过界限。特别是在奥克兰地区,银行还是希望看到那些贷款比例超过80%的借款者,在付清贷款后还有一笔客观的盈余。一般情况下,银行的贷款额度是借贷人收入的5倍,但是那些借贷比例达到80%的人,通常只会批给他们收入4.5倍的贷款。对于很多首次置业者来说,他们意识到了变化。虽然银行放贷限制放松了,但是信贷规则仍然没有改变,对他们来说,买房依旧困难。

而对建筑市场及房市方面,John Bolton对其持悲观态度,他认为今年房价将呈现跌势,这或许会让开发商和业主们的收益缩水。

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John Bolton对新建住房的市场销售前景却不太乐观,因为他认为今年的房地产市场遇冷,对要售房的开发商来说并不是个好消息。

在他看来,正在开工建房的开发商和建筑商将会面临困境,至少要面对利润大幅缩水的不利情况,因为他们经营状况受到房地产市场冷暖的直接影响,最直观的反应就是房价,在市场价格走低的背景下,开发商和建筑商出售的新房显然也得顺应趋势。

而对自住业主来说,房地产市场疲软的影响要相对小一些,原因是他们通常并没有必须出售房产的压力。

John Bolton表示,“开发商和建筑商和自主业主的情况不同,不管房价是涨是跌,他们建好了房屋就得放到市场上出售,不可能一直等到价格合适了再卖。从我们的经验来看,开发商们对此状况焦头烂额。”

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房屋上市销售需要一定的时间周期,这对于开发商来说也是风险所在。John Bolton指出,房价在此期间可能会出现10%的跌幅,而地块价格的跌幅或许会达到20%。投机者花大价钱选中的可以细分的市中心地块也会遇到类似的情况。

从另一方面来看,对想要购置新房的买家来说今年的机会还不错。John Bolton表示,目前的房价与峰值时相比已经下跌了10%,无论目标是公寓还是其他住宅,从2017年下半年开始都是买家出手的合适时机。

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一位名叫Marty的奥克兰房地产投资者最近就出手了,他以50.6万纽币的价格在市中心买了一套3居室的公寓。按照开发商的规划,这一住房项目会在今年6月中旬左右竣工。

Marty并不担心房价下跌,认为投资房产收益率还是很有保证的。他表示,“总理Jacinda Ardern正在推行免费的高等教育,这起码能让入学人数增加15%,同时政府给学生的补助也有所提高,这些因素都为房价坚挺提供了坚实的基础。”

此外,对于贷款房价比LVR( loan-to-value)限贷政策未来有望放松的预期,也让他对市场走势更有信心。