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挑战权贵 英国的房地产市场将在里程碑式的租赁案件中受到冲击

英国上诉法院的裁决可能会使英格兰和威尔士的210万户家庭的地租租期延长或可购买自由产权的成本减半。

英国最富有的人之一,威斯敏斯特公爵Duke of Westminster,如果这个里程碑式的法律挑战成功的话,他所拥有的房地产价值将大幅缩水。该案件还将惠及英国和威尔士的200万户家庭。

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上诉法院将在周二的案件中裁定,在这一场旷日持久的法律诉讼中,蒙迪Mundy诉斯隆物业公司(Sloane Stanley Estate)的一案,该诉讼是关于延长租约的计算基础。

如果这项裁决有利于蒙迪Mundy,它将会给房地产行业带来冲击,将延长租期或购买永久产权的成本削减一半。

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据估计,英格兰和威尔士有210万套住房,而仅伦敦就有49万套租赁房屋。如果法律挑战成功,将租期延长至99或125年的成本可能会下降31%。

此案涉及切尔西的一套小公寓,租赁期限已降至23年,而永久产权地主要求42万英镑来延长期限。

本案背后的调查员詹姆斯·怀亚特(James Wyatt),他正在挑战20多年前以威斯敏斯特公爵(Duke of Westminster)为代表委托进行的一套租赁房产估价的制度。

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公爵在伦敦市中心格罗夫纳Grosvenor物业的房地产包括一些世界上最昂贵的房产的永久产权,使当前的公爵,休·格罗夫纳,26岁,在英国最富有的人之一,财富估计£95亿英镑。

问题在于,房地产专家使用的所谓“相对论图”,将短期租约的价值与永久产权相关联。怀亚特Wyatt说:“在1996年,格罗夫纳地产委托测量公司杰拉尔德·伊夫和约翰·D·伍德绘制了相对论的图表,以确定租赁延期和购买永久产权的价格。没有人有时间、精力和金钱去挑战他们。这是一个比地租问题更严重的丑闻,一个真正的大卫和歌利亚之战。

怀亚特Wyatt曾是约翰•D•伍德(John D Wood)的估值主管,但他离职后创立了自己的咨询公司——帕特尼亚(Parthenia)估值。他认为目前使用的数学模型对永久产权者来说是错误的。

威斯敏斯特公爵Duke of Westminster在伦敦梅菲尔Mayfair和贝尔格莱维亚区Belgravia拥有300英亩的黄金地段,包括格罗夫纳广场(Grosvenor Square)。

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“伦敦的大片地产将受到特别的冲击,但这不仅仅是伦敦市场的问题。”我听到许多人,其中许多是退休人员,他们被困在不断变短的租约中,无法负担延长租约的费用。举个例子,我知道一个正常的租赁租期延长需要£30000,但永久产权者希望£50000,这是养老金领取者负担不起的,”他说。

怀亚特Wyatt估计,承租人被多收取目前每年接近4.8亿英镑,被称做是“肉汁列车”,借此赚取巨额费用的是那些调查员和律师,所谓的维护现有系统的。

法律上的挑战使怀亚特Wyatt与英国一些最强大的房地产利益相抵触。估值的变化将会影响永久产权地主的收益,其地产往往来自贵族土地所有权,包括Cadogan地产(斯隆广场Sloane Square周边),Ilchester房地产(荷兰公园),霍华德·德·瓦尔登湖Howard de Walden房地产在马里波恩Marylebone(92英亩),约翰·里昂John Lyon房地产(圣约翰伍德St John’s Wood和Maida淡水河谷)和斯隆斯坦利Sloane Stanley房地产在议会名下,他们拥有土地在国王路King’s Road和富勒姆路的切尔西ulham Road in Chelsea。

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一些大的永久产权地主也会是主要的慈善机构,例如威康信托基金Wellcome Trust,它是南肯辛顿附近的一个大地主,利用盈余来投资癌症研究。

全国租赁运动the National Leasehold Campaign的乔·达比郡说:“芒迪案件是租赁改革的里程碑时刻。如果上诉成功,所有租赁人将受益于此,将能够支付更少的钱来完成租赁延期和购买永久产权。

“在过去的12个月里,全国租赁运动the National Leasehold Campaign一直在推动改革法律,结束租赁丑闻。现在是时候看看这些机构是否准备好听取一个合乎逻辑、平衡的论点,并为租赁人提供公平的竞争环境。”

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如果蒙迪案有利于承租人,预计将上诉至最高法院。

然而,即使该案件不成功,在政府对该行业进行审查之后,预计租赁价格也会下降。

去年12月,社区和地方政府部门表示,他们将与法律委员会合作,使购买永久产权地或延长租约的过程更容易、更快、更便宜”。

据了解,帕提尼亚估值Parthenia Valuations所提出的估值模型是该部门改革的考虑因素之一。