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加拿大央行的再次加息对多伦多的影响已经逐渐显现

就在前几天,加拿大央行自去年夏季以来第三次提高基准利率幅度0.25,达到1.25%,为九年来最高。

短期来看,这可能意味着有浮动利率抵押贷款和信贷额度的人将不得不一定程度上勒紧裤腰带。预计今年还会加息,所以今年开始一些消费者得精打细算、省吃俭用了。

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不过,多伦多地区的住房需求依然强劲,估计抵押贷款利率上涨不会对房屋销售产生重大影响。

加拿大央行将基准利率上调至1.25%,普遍认为这将推高浮动抵押贷款和消费贷款的还款额。金融监督办公室(OFSI)颁布的抵押贷款压力测试新规则生效刚满两周,央行就作出加息的决定。

根据加拿大网络数据公司Ratehub的数据,基准利率增加0.25%意味着25年期的40万加元5年期浮动利率贷款每月还款额增加52加元,或者说每年增加624加元。

加拿大皇家银行(RBC)是加拿大银行中第一家对加息作出响应的银行,将其最优惠贷款利率上调了0.25%至3.45%,周四生效。加拿大蒙特利尔银行(BMO),帝国银行CIBC,加拿大丰业银行和道明加拿大信托(TD)也都随后作出响应。

多伦多经纪公司Realosophy的数据处理负责人John Pasalis表示,1月份前两周的房屋销售数量比去年同期下降了6%,去年此时多伦多地区的地产市场正朝4月份的高峰一路狂奔 。

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“整体情绪比较乐观。很多买家需要买房子,“他说,他还预计许多去年买房计划被搁置的买家会重回地产市场。

但Pasalis 并没有低估购房者和业主加剧的财务压力,这些人为了进入市场已经竭尽所能。他们不会拖欠抵押贷款,但他说:“此时的大环境就是:人们处于不断上涨的开支和成本压力之下。”

CIBC 12月份的一项调查显示,对25%的消费者而言,偿还债务是2018年的首要任务。去年,加拿大金融消费者机构警告说,许多人正挣扎在还款的压力中。

该机构的研究发现,在300万拥有房屋净值信用额度的加拿大人,人均债务7万加元,其中40%的人没有定期还贷款。25%的人只还最低额度或只支付利息。

央行暗示今年可能进一步加息,但也表示将评估加息对经济的影响。

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约克大学Schulich商学院房地产与基础设施Brookfield中心副主任James McKellar表示,贷款成本的上升是经过10年低利率后恢复“正常”的又一步。

“如果(利率)确实对房地产市场产生抑制作用,那么没有人会真的受到那么大的影响。市场需求很大,人们也有渠道获得贷款,”McKellar说。

他认为,利率提高可能会促使消费者重新考虑昂贵的汽车贷款和高价的互联网和电话服务。

加拿大央行提到,加息的原因包括强劲的就业增长,出乎意料的楼市繁荣和通货膨胀。不利因素是北美自由贸易协定存在不确定性。

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Royal LePage Signature Realty的销售代表Tom Storey表示,促成加息的强劲经济增长也同样表现在多伦多地区的楼市里。

“我知道利率上涨了,但仍然处于历史低位。多伦多房屋的空置率仍低于百分之一,租房需求出奇地高。

大量移民也推高了住房需求,多伦多这样的城市往往会吸引更多新移民。

Storey说:“即使利率增加使一小部分买家退出市场,这个地区的可购买房屋数量也不足以满足当前的需求。”

他表示,OSFI压力测试新规的影响要等到三四月份才会明朗,因为很多买家在去年年底前通过了120天的预审批,可以规避该政策。

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Bullpen Research的分析师Ben Myers表示,在房地产市场新屋建设方面,尚不清楚投资者将如何应对更高的利率。

三年后,目前有限的住房供应情况应该可以得到缓解。多伦多地区房产市场供需平衡意味着一年要有2.5万到3万套新公寓完工。去年的数量是18,232套。

Myers说:“根据预售情况和销售与完工之间通常需要的时滞来看,至少要到2020年,才有可能超过3万套一年。”

考虑到空置率偏低,利息成本上升以及更严格的贷款规则可能使一些潜在买家出局,租赁公寓的需求会保持在较高水平。但是投资者会综合考虑安省严控新屋租金导致租金回报低的情况。

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另一个明显的变化是,很多地区的房屋买家南下涌向汉密尔顿的趋势在新一轮加息和房贷新政的影响下正在加剧。楼市分析人士和汉密尔顿本地的地产经纪都感觉到了多伦多的楼市溢出效应。新的压力测试自1月1日起生效,很多买家为了平衡预算,抵消成本增加的压力,纷纷选择在汉密尔顿置业。

压力测试要求房屋买家证明自己能够负担更多的月供,这意味着很多买家不得不将贷款额减少,这样一来就不够在大多伦多地区买房了。央行的再加息,买房者的购买能力会进一步削弱。

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“任何让房产更难负担的措施都会把一些人从房产市场中挤走,流向其他地区的市场,”汉密尔顿-伯灵顿地产协会的CEO George O’Neill说。

汉密尔顿的地产市场近年来已经成为一大波多伦多人省钱的去处,房屋价格比多伦多低不少。

买不起多伦多的房子,他们就搬到这里,通勤去多伦多工作。这同时也导致本地房价飙升,不过即便如此,房价仍然只有多伦多的一半。

汉密尔顿1月份的房屋销售统计数据要等到月底才能出炉,但是RE/MAX Escarpment 地产公司的经纪 Conrad Zurini特别指出,12月的销售数据已经初现端倪。

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12月份有33%的销售牵扯汉密尔顿以外地区的经纪,这些经纪的客户几乎全部是来自多伦多。去年这一比例为27%。

换句话说,由于压力测试即将生效,外加预计央行加息,多伦多买家对汉密尔顿的兴趣大增。溢出效应从12月起就开始显现了,很有意思。

安大略地产协会的主席Ettore Cardarelli说,“新政使潜在买家达成买房安居成为业主的梦想越来越难,尤其是对千禧一代和年轻家庭来说。”

“我们已经看到,因为汉密尔顿的房价便宜,很多人从QEW高速路上南下,今年这样的人会更多。”

这一趋势也吸引了银行界的目光。

最近丰业银行的经济预报显示,增加的贷款成本导致很多人离开多伦多,投奔房价相对便宜的汉密尔顿。

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“对一些人来讲,问题就是选择大多地区的镇屋,还是汉密尔顿的独立屋。多伦多镇屋仍然比汉密尔顿独立屋贵。”

还有一些来自大多地区的人认为投资汉密尔顿的前景比投多伦多要好,他们买公寓然后出租。

多伦多的自行车权益倡导人士James Schwartz,在2016年3月以 $268,000 买进了位于Catharine 和King William街的一处Loft公寓,作为投资。

两年前到现在这个公寓的价格已经大幅上涨,期间一直在出租,时间上几乎是无缝衔接,他说。

他对这个投资的回报很满意,最近在汉密尔顿的Murray街又买了一个公寓,离West Harbour GO 火车站很近。这次的价格是 $515,000,但是他对这笔投资很有信心。

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那么多伦多买家的蜂拥而至,会不会给汉密尔顿本地人买房造成困难呢?

地产经纪们认为,不一定。

有证据显示,多伦多来的新买家填补了汉密尔顿人离开留下的空缺。部分汉密尔顿人逃离了当地房产市场,去往房价更便宜的地方,比如 St. Catharines。

“通常,越往东走,同样的钱能买的房子会更大。” O’Neill说。