房价高已非新西兰住房首要问题 租不到 租不起 租房难如登天 | | AiEAC 您的智能海外房产投资助理

房价高已非新西兰住房首要问题 租不到 租不起 租房难如登天

别再抱怨新西兰上涨的房价了,高房租正在迅速成为住房第一问题。房地产研究所日前发布了2018年预测,表示上涨的房租让今年“不好过”。

在奥克兰,房地产销售租赁服务代理Barfoot & Thompson本周发布了去年四季度奥克兰房屋租赁市场数据,显示三居室住房的平均周租金较一年前上涨了4.3%,达到每周547纽币。预计今年房租依旧会持续上涨,只不过涨幅也许不会很大。

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数据显示,奥克兰去年四季度的房租涨幅较前一年有小幅上涨,但低于往年。“近年来我们观察到,奥克兰房租季度同比涨幅都接近5%,甚至达到6%,而2017年的涨幅则为4.2%至4.3%之间。”Barfoot & Thompson经理Kiri Barfoot说,“对于奥克兰来说,一栋典型的三居室住房,房租增加了4.3%,相当于周租金比去年同期上涨了23纽币左右,每年增加约1200纽币左右。”

Barfoot说,租金上涨主要是由于房产投资者需要弥补成本上涨。“对于许多业主而言,他们最近每年都要在房屋维护、做保温以及添置烟雾报警器等方面增加投入,再加上保费上涨、税率增加,这些都推动了租金上涨。”

所有的出租户型中,单卧室住宅尤其抢手。在Howick和Pakuranga两块区域,单卧室出租屋的租金同比上涨了8.7%,平均周租金达到343纽币。而同样地段的大房子——五卧室住宅,平均租金同比上涨仅2纽币,平均周租765纽币。

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其实从房屋租赁市场上的变化,也可以窥探奥克兰房地产市场的一些风向。

由于租金持续上涨,而房价上涨明显放缓,投资者从房产中获得的收益有所提高。

“上季度的最后一个月,奥克兰三房住宅的租金收益率为3.09%,高于2016年12月的2.93%,回到了2015年12月的水平。”Barfoot说,“虽然有很多关于投资者考虑退出市场的新闻,但租金收益率的这一拐点表明,现在进入房地产租赁市场可能是个好时机。”

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而在惠灵顿,Annalise Bowden已经放弃在惠灵顿租房,此前她租的两卧室公寓一周$500纽币,现在她不得不搬回她父母家住了,“实在太贵了,我是全职工作,我室友是学生,我们实在是住不起了,有点太离谱。”

然而价格却没有抑制住需求,在惠灵顿一大波人一起看房是常有的事,总的来说就是一个字:难。

租金收益率是房租收入和购房价格之间的比值

最近,在新西兰全国范围内的租房市场都呈现出供不应求的紧张状况下,惠灵顿续奥克兰之后情况变得尤为严重,房租有望刷新纪录,租客们却依然找不到合适的住所。

Muskaan Arora带着女儿生活在惠灵顿北边的Johnsonville,她最近四处奔波焦头烂额,想找 一个面积不太大、比较整洁的公寓住进去,因为她之前的房东一下就把周租金涨了100纽币,让她实在接受不了。

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然而,找房的过程也很不顺利,不是房子不合适,就是房主不愿意把房子租给像她这样带小孩的父母。Muskaan Arora就这么眼看着Johnsonville的房租都涨了起来,一套普通公寓的周租金已经涨到了300纽币。

William Potts也是郁闷的惠灵顿找房族,他和女友俩人已经花了两个多月的时间想找一栋2居的房子。为了能有个安身之处,他们俩把搜索范围扩大了不少,从市中心到北边郊区,连Hutt Valley的出租房都没放过,还愿意每周出550纽币租金,哪怕是找个室友合租都行,却依然一无所获,只能离开惠灵顿回Hawke’s Bay了。

大学生们在惠灵顿租房市场上也频频铩羽而归。今年读大三的Natasha Tziakis想和男友找一栋3居的房子,与另一对情侣一起住,每天几个人都忙忙碌碌,不是在找房看房,就是在找房看房的路上。

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他们在Mt Victoria看过一套房子,楼下一层有3个卧室可以住,但这个又潮又湿还发霉的地方每周租金要735纽币,往南一点的Newtown也有类似的3居,房子干净整洁不少,每周租金则要650纽币。

房东们对租客们的热情最有体会。Chris Arcus在Johnsonville有公寓要出租,结果他的广告发出去没几分钟,手机就被求租短信给挤爆了,“现在人们找房实在是难如登天,好多带着孩子的父母都排队等着看房,我真希望自己有一栋公寓楼能让他们住进去。”

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上个月TradeMe房地产频道负责人Nigel Jeffries就提到过惠灵顿紧张的租房市场。据他透露,惠灵顿供不应求的状况与其他地区相比尤为突出,而且这种情况预计还会进一步恶化下去。

从全国范围来看,从2016年底至今出租公寓的数量已经减少了一半之多,租金上涨了2.2%。而在惠灵顿地区,出租房数量更是少到可怜,只有原来的30%,可房租却上涨了6.7%,今年1月房租涨势依旧,很有可能创下历史新高。

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通常情况下,1月是出租房屋大量上市的时间,但今年情况发生了变化。根据Realestate的数据,2017年1月惠灵顿有247个出租房源,而今年1月,只有195个,平均房租还从每周555纽币上涨到了573纽币。

Manage My Property公司在惠灵顿、Kāpiti Coast和Hutt Valley地区都设有办事处,公司老板Richard Horne对租房市场的紧张现状进行了解读:“租客们不像以前那么喜欢频繁地换住处了,他们更倾向于在一个地方长期住下去。目前房价居高不下,大批房东都选择直接卖掉房子而不是出租出去,我们公司管理房产的业务为此都受到影响了。”

研究所首席执行官Ashley Church表示,一部分人会感到恐慌,通常会发生在周期的这个阶段,一些人会选择逃离市场,而不是再留个三、四年。

对租赁法的审查并不会解决问题,住房部长Phil Twyford表示,这几年惠灵顿见证房租蹭蹭上涨,解决的唯一办法就是增加出租房屋的数量。

也就是说,需要有更多的房屋,但是这个问题不是一夜之间能解决的,因此房地产研究所认为房租问题将在长期内稳居头号问题之位。

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此外,研究所还预测房价不会暴跌,抵押贷款利率长期内将上涨,新建房贷的速度将缓慢增长,储备银行将放宽首次购房者的LVR。

Mr Church表示,新西兰的房产市场是可以预测的,上涨之后就是平缓期,现在就处于这个平缓期,也许会持续三四年之久,然后价格就会再次上涨。

就这表示住房问题的重点将在于房屋租赁市场,去年惠灵顿的房租一直在领跑,Trade Me上的数据显示人们对日渐减少的可租赁房屋需求极大。

全国各地除了基督城之外情况都差不多,过去12个月以来基督城的房租中位数仅上涨$1纽币。

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TradeMe表示,市场紧张情况异常严重,这从他们租房频道数据就能看出来。研究结果发现新西兰全国各地只有9300个房源可供出租,这实在少得有点离谱。

从今年1月1日开始,政府发给学生们的津贴和生活费贷款都增加了50纽币,这似乎给房东们涨房租提供了理由。惠灵顿中区议员Grant Robertson特意在Facebook上请大家积极曝光趁机涨房租的无良房东,结果反响热烈。

正式投诉多达数百起,有的房客抱怨房东一下就把房租涨了90纽币,有的房客直接就被房东给赶出了家门,然后看着自己的住处被以更高的价格出租出去。Grant Robertson表示,房东涨房租是可以的,但这得在法律允许范围内,他们会对这些被投诉的涨租行为进行调查。同时,政府也在研究《住宅租赁法案》,看是否能在租客维权,明确房东义务,缓解房租上涨以及取消中介费等问题方面有所作为。

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住房紧张问题获得了政府的重视,KiwiBuild计划在未来3年内修建16000栋住房投入市场,其中就包括惠灵顿的一批住房,惠灵顿市议会也有计划要建造更多的社会保障性住房,政府的国有住房增建措施等最终都会对缓解供不应求的紧张状况发挥积极作用。

对于政府通过的《健康住宅保障法案》给出租房设立了最低标准,投资者Matthew Wright认为,法案的目的是好的,但会让房东的成本增加,愿意出租房屋的人越来越少,再加上保险、消防等支出费用的上涨,最终反映在房租上也还是要由租客来承担的。