澳大利亚房产卖家预期普遍偏高 市场放缓 近半房地产经纪犯难

 

在过去的5 年,由于悉尼房地产掀起热潮,导致了房地产卖家的期望值也跟着上涨。

日前据澳大利亚房产网站Realestate的报道,有新研究显示,随着近期澳洲房市发展放缓,说服卖家以合理价格挂牌出售房产已经成为房地产经纪们需要面临的最大挑战。据调查显示,全澳有超过一半的房产经纪人表示很难处理卖家提出的预期售价。

澳大利亚房产卖家预期普遍偏高 市场放缓 近半房地产经纪犯难

种种迹象和数据表明,悉尼房地产热潮已于2017 年年底结束,在受访的悉尼房产经纪人中,有45%表示,他们售房时面临的最大困难是确保房产售价能够达到卖家期望。相比之下,墨尔本表达相同看法的经纪人仅有27%。

卖家的期望售价通常比邻居几个月前出售房产价格高,但他们忽视了市场情况的转变。目前的房市已从原来的繁荣发展转向较静态环境,房价增速已放缓。

在线拍卖平台Gavl 的调查也指出,有近1/3 的经纪人表示,实现卖家期望的房产售价是他们目前面临的最大挑战。有1/6 房产经纪人则表示,售房的最大挑战是要吸引足够多的潜在买家。

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据悉,由于悉尼的房价自2012 年以来飙升了70% ,因此该市业主对于出售房屋的期望价格也是最高的。

在悉尼本轮长达5年的房地产热潮中,北滩地区房价涨幅显著。房价平均涨幅达到79% 。部分城区涨幅远低于这一水平,部分城区涨幅则远远超过,其中有8个城区的房价不止翻倍。

比如曼利Manly的独立住宅中位价为3,150,000 澳元,在过去5 年里涨幅高达116.5%( 相关数据来源于澳洲房产数据分析研究机构CoreLogic,截至2017 年10 月)。这些增幅数字无疑拉高了许多卖家的期望值。

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Gavl的发言人兼拍卖师尼克森Justin Nickerson表示,近几年澳洲房价飙升,意味着房产经纪人们必须应对卖家过高的售房期望价。

他指出,去年下半年,很多出售房产的卖家仍期望房价增速能达到此前5年水平;但今年,卖家们必须意识到,房价增长速度已经放缓。

据CoreLogic的数据显示,今年1 月份,澳洲5大主要州府城市的整体中位房价下滑0.3% ,悉尼房价下滑幅度较大,为0.8%。

事实上,由于悉尼的房地产市场的变化,不少内西区的业主只能以远低于购买时的价格将房子抛售。对截止到去年9 月时的3 个月的房产交易进行分析后显示,包括康宝树Homebush、南史卓菲Strathfield South等地的史卓菲市议会辖区内,有5%的房产交易都令卖家亏本。

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一般来说,一个典型房产卖家会持有物业近4年,若以此来计算,这些卖家的平均损失达到12.5 万澳元。这样的亏损交易比例不仅在全悉尼居首,也扭转了最近3年来悉尼内西区的物业高回报率的局面。

CoreLogic估计,去年悉尼未售房产库存超过2万套,较再上年增长23% ,意味着买家较之前同期有更多选择空间。

但CoreLogic 也提到尽管悉尼正降温,但和2012年2 月出现周期性低点以来所录得的70.8% 增幅相比,当前所录得的2.3% 跌幅是微不足道的。而这也正是一些卖家所想的。

数据显示悉尼房价持续走下坡路,在2018 年前2 周里房价进一步下跌0.2% 。悉尼独立住宅和公寓入市拍卖的中位天数亦上升至45-47天,这也进一步证明悉尼房市出现下滑。在近5年的房市繁荣期间,独立住宅2015年的入市拍卖中位天数最低为25 天;公寓最低拍卖中位天数是在2014 年,为23天。在去年同期,独立住宅在房市上挂了35 天才卖出去,而公房须耗费41 天。

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Corelogic 研究负责人劳利斯Tim Lawless曾预计,在未来18至24个月内,悉尼房价将下跌5% 至10%。

“ 和其它市场相比,信贷政策的收紧更容易影响悉尼房市,因为悉尼更易受到投资者的影响。在这一点上,悉尼拥有逾60% 的投资者,而墨尔本从未在这方面超过50%。因此出现更少负担性问题,墨尔本房市一直维持强劲态势。”

业内专家钱塞勒Jonathan Chancellor则认为悉尼房价两位数增长时代已经结束,但并不意味着2018年房产不能卖出可观的价格。显然一切都在变化当中。

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而一些买家反映,目前在悉尼北岸挂牌出售的一些联排住宅物业,售价比去年最高峰的时候的近邻的售价还要高,即便装修再好,但显然是卖家期望过高。也有一些买家表示持币待购,且看房价的进一步走向。

而有的卖家,也会更根据现实调整自己的期望值。这就需要要地产经纪和卖家之间进行更好的沟通了。