个人或公司名义投资购买英国租赁房产的优劣分析 英国房产投资201

在英国买房出租Buy to Let(BtL)投资租赁房产的房东们,一般持有房产方式主要通过两种方式:一种是以个人名义买房持有,通过自有资金及个人名义申请房贷,这主要适用于只买几套房的小房东;另外一种是以有限公司的名义进行贷款和购买房产,在英国的大多数的职业租赁房东,都是用这种方式。

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然而,去年英国政府宣布的2020年房屋税率改革,个人持有的房产,贷款利息还款不再能用来冲抵房租的盈利,租金部分都要当成盈利计算所得税。一时间,通过有限公司的名义来购买运作租赁房产的投资者,一下增多了起来。

举个例子来说,假设不考虑其他费用,如果一套房子一年租金为$15,000英镑,贷款利息还款要还$6,000英镑的话,本来只有剩下的$9,000英镑这部分要作为盈利算税。可2020年以后,整个$15,000英镑租金部分都要当成盈利算税!这样一来,个人投资者要交的税,一下就多了起来。

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然而,这个规定只针对个人持有的房产,不针对公司持有的房产。那么为什么不用个人名义买房,而要用公司的名义投资买房,用公司的名义投资购买房产的优势与劣势有哪些呢?

优势

1. 盈利税Tax treatment of profits

用公司盈利的盈利税,即去掉所有的成本之后(包括利息,中介,物业等),公司税的收税比例是20%;如果是个人的话,就要按阶梯算税,$60,000英镑一下平均要30%多的税率。如果年收入超过$60,000万英镑,超出的部分交40%的税,这就是15%跟40%的差别!

所以如果未来打算买很多套房,不如把这些房产以公司的名义买,税费按照公司税来交,会减免很多。

只要钱一直在公司里不提取出来的话,所有的盈利只需要交15%的盈利税!你可以把这些盈利继续放在公司里买更多的房子投资。如果把钱用基本工资+分红提取出来的话,每年3-4万英镑以下的部分税率很低,只有超过了4万镑以上的部分,税率才会跟个人所得税类似。

所以如果一直在运作投资购房的话,就把利润放到公司里面,不要提到个人或者如果提取出来也不要超过缴税的限额。这样是处理买房出租投资BtL最划算的方法,毕竟只需要交15%的税。

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2. 贷款冲抵税Tax treatment of mortgage interest

还是之前提到的例子,2020年之后,贷款的利息就不能用来抵税了。也就是说,假如房租年收入是$15,000英镑,你的贷款利息要还$6,000英镑的话,现在是按照$9,000英镑算成利润来上税;但是2020年之后,要按照你所有的收入$15,000英镑来计税,这样很大程度就相当于把你的利润冲抵掉了,没得赚了。

但是公司持有的话,仍然可以把利息还贷的这部分当成公司的支出,而去冲抵掉税的部分。

所以2020年之后,公司持有房产会比个人持有房产要少交很多税费,利润可以高很多,这样就是为什么财政大臣提出这个改革之后,大家都跑去用公司来持有房产的原因了。

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3. 遗产税Opportunities to mitigateinheritance tax

如果想把财产给孩子的话,只需要把公司title转给孩子,而不需要交遗产税,因为技术上来说公司的这些股份和分红可以使用公司财产减免税政策。相比起来想把遗产正常传递到孩子手里,要交巨额的遗产税,这种方式要省得多!

4. 印花税 Stamp Duty Tax

2016年4月1日的印花税政策。个人购买投资房或者第二套以上的房子,印花税要多交3%。如果用公司来一次性买6套或者更多的房话,可以走商业印花税,比常规个人印花税低很多!

用公司买房的好处大概就是上面这些,如果说后两个还算是次要的话,前两个:盈利税和贷款税冲抵则是用公司买房的最大的优势

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劣势

最大的问题是贷款!因为用有限公司的名义去贷款(就成商业贷款了),需要考虑以下这几个因素:

1. 贷款方数量更少,这些可以贷款给投资房产的公司的数量,要远远少于可以贷款给个人的诸多银行和放贷机构。所以,贷款方的要求更高了。

用有限公司来贷款,你需要有英国永居身份,或者是英国国籍;

2. 用来持有房产公司,必须注册成SPV – Special Purpose Vehicle 特殊单一业务类公司,且业务仅限于公司业务代码SICCode 68100 68209 即买房和租房;

3. 通过公司的BtL贷款利率会更高一些,现在个人BTL利息在2%~2.5%左右,而公司BtL贷款利息是 3.5%左右……贷款利息的成本会高一些;

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4. 需要为公司聘请专门的会计用来报税,会计一年的成本会有几百英镑;

5. Capital Gain Tax资本增值税没有减免。如果用公司来买房,举一个例子:$10万英镑买进,$15万英镑卖出的话,那这盈利的$5万英镑按照公司税20%当盈利来交税;

但如果是个人的话,这部分多出来的$5万镑,收入低的话要交税18%,你收入高的话要交税28%。但是,个人capital gain tax会有每年1万1千英镑收益的税务减免。如果按照低收入18%来算的话,就相当于可以减免$2000英镑左右。

没有了这个减免,可以算是Capital Gain Tax上面公司购买的一点点劣势。

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那么如何衡量自己是适合个人投资买房还是设立公司买房

1. 收入情况

如果个人每年的收入很高,要交个人所得税40%以上,而且配偶也不是低收入的人群,也就说不能把房产转移到他/她的名下,那就用公司的名义来投资房产,能够少交一半甚至一多半的税。

2. 贷款情况

是否有能力将贷款利息算做公司运营成本,会是考虑转换个人投资向公司运营的一个重要考量。

3. 首付资金

因为贷款给公司的贷款方相对比较少,如果持有现金比较富裕的话,那么如果能够支付的首付的比例相对较高,那么贷款利率就会比较低,利用公司投资买房会更合算;

4. 投资灵活性

如果考虑将家人或者朋友引入到自己的房产投资领域的话,那设立公司会带来更高的灵活性,股权分配上更为正规和容易,印花税和律师费也没有那么高昂和复杂,同时结构合理的话,未来遗产税上也会交的少很多。

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综上,建议是:如果投资者未来打算持有超过5套以上房产并且计划长期持有,那用公司买更利于合理避税。如果只是买1-2套,那没必要用公司持有那么麻烦,BtL买房出租贷款的利息会高,还会有会计报税之类相关费用。如果只打算短期持有,未来要通过转手房产来进行增值,且个人收入不高的话,也推荐用个人名义买。

如果决定通过有限公司来购买投资房产的话,有几点需要注意:

在申请注册公司的时候要注册成SPV Ltd.具体如何成立,可以询问一下英国本地的会计或者房产经纪。

在确定购买前,要去咨询一个熟悉公司BtL买房出租贷款方面的经纪,给自己做一下评估。

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本文所谈的这些只适用于未来需要投资买房,至于怎样把先前以个人名义购买的房产转移到新设立的公司,并改成以公司名义持有的话,这个话题就会比较复杂了,而且其中涉及的各种税费及税率的变化很多,减免的方式也会很多,建议可以通过本地专业的会计,法律及房产管理公司寻求帮助。