投资美国房产 买房流程大梳理01 美国房产投资101

我们曾经在过去的文章中一直在介绍英国房产投资的一些相关的问题和方法,从今天开始我们也会陆续介绍在美国买房的流程和问题,进行一下梳理。

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无论是要自住或投资,买房对很多人来说是相当重要的一件事。而在美国要完成这样一个完整流程需要有很多的概念需要了解,本系列文章就为刚踏入此领域的新手整理买房流程说明,带你快速了解相关情况以及注意事项,为大家买到 Dream Home 助一臂之力,希望会对计划进行海外房地产投资及职业的人士提供些许建议及帮助。本系列文章为概述介绍,实际状况与费用需视每个人的实际情况而定。

美国房产投资101课程 第一节: 购房流程与费用概述

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先说说在美国购买及置业房产必经10个步骤:

  1. 选择房地产经纪
  2. 银行贷款预先批准信
  3. 开始看房子
  4. 出价并协商
  5. 签署正式合同并支付订金至第三方公证托管公司
  6. 房屋检查
  7. 取得贷款、房屋估价与购买房屋保险
  8. 产权过户调查
  9. 完成过户手续并交屋
  10. 交屋入住

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开始买房前,先要看看自己是否符合买房资格

  • 无论是美国人或外国人,一定要有美国帐户
  • 若要贷款一定要有SSN与信用分数(尽量高于620分)
  • 资金证明、银行贷款证明等

相关费用:在美买房子可千万不是只有「头期款」与「每月房贷」而已,从准备买房到最终交易完结都会有各类费用会产生,而日后在美养房的费用更是不能忽略。所以在做出决定前,别忘了将以下开支考量进去评估自己的能力与手头现金。

那么需要准备多少首付款呢?

一般首付为房屋成交价的20%起, 实际情况依买家能力、还款能力评估、购买房型而有所变动,而外国买家的头期款较高。

买房子时,买方应支付的相关作业费用 (即Closing Cost,一次性费用,以加利福尼亚州为例):

  1. 过户公证费 (Escrow fee),约$600-1250(按房价⽐率收费)
  2. 房屋检查费 (Home inspection fee),约$200-$500(按房屋大小收费)
  3. 文件公证费 (Notary fee),约$70-200
  4. 经纪公司法律规范监督费 (Regulatory compliance fee)
  5. 转户费 (Transaction coordinator)
  6. 邮费 (Messenger service),约$50-$100
  7. 一年房屋保险费 (Hazard insurance),约$600-1500(按房屋大小收费)
  8. 产权保险费 (Title Insurance),约$400-800(按贷款额比例收费,现金买家不用)
  9. 银行贷款相关费用(Bank Charge):银行评估费、信用报告费、贷款申请费等(现金不用)
  10. 房屋鉴价费(Appraisal Fee):约$300-$400
  11. 登记费 (Recording fee),约$100
  12. 其他额外可能发生的费用

以上这些相关费用大约为成交房价的1%左右。而各家机构的实际费用各有所异,请以实际情况为准。

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买房子时,买家在办贷款时的可能费用 ,这是一次性的费用,如果是全款通过现金的买家那就不用看了。

  1. 贷款手续费 (Loan Origination Fee)
  2. 折扣点位(Discount Point)
  3. 房屋估价费(Appraisal Fee)
  4. 信用报告费(Credit Report)
  5. 申请审核费(Processing Fee)
  6. 纳税服务费(Tax Service Fee)
  7. 洪水证明费(Flood Certificate)
  8. 审批费(Underwriting Fee)
  9. 文件准备费(Document Preparation)
  10. 贷款保险费(Mortgage insurance fee)

而这一部分变化就较大了,需视贷款金额高低、贷款方式与各家贷款机构而有所变动。如果想要在这里省点钱,货比三家绝对不吃亏。

然后就是买到房子后,每月/每年要支付的费用(长期费用):

  1. 贷款
  2. 地产税
  3. 房屋保险
  4. HOA 社区管理费
  5. 每月水电费用
  6. 其他费用

需视房屋成交价、贷款金额等为准做计算。若以一间位于加州Irvine成交价70万独立房为例,平均一年的地产税、房屋保险与HOA养房费用为$9,005,即每月约$750,不含贷款水电费等杂支。

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在购买房产步骤中会接触到的专业人士/机构:

  • 买方代理人 Buyer’ s Agent持有州政府颁发的经纪人执照。负责为买家找寻适合房产物件,并忠于买家的要求,代替买家进行在交易过程中的各种交涉、协商、谈判等环节与事务。
  • 卖方代理人 Listing Agent持有州政府颁发的经纪人执照。负责为卖家找寻买家,并忠于卖家要求,代替卖家进行在交易过程中的各种交涉、协商、谈判等环节与事务。一般情况下,卖方主要直接和自己的经纪人交流,并不直接接触其他人士。
  • 房屋检查师 Inspector属于独立第三方,持有州政府颁发的房屋建筑检查师执照。房屋检查师由买家雇佣,主要是在步骤6时负责检查土地与房屋建筑的各项设施是否符合政府规定。
  • 房地产鉴价师 Appraiser属于独立第三方,持有州政府颁发的房地产估价师执照。房地产估价师由买家或贷款银行雇佣,主要是在步骤7时负责客观评估房屋价值,而贷款银行的最终实际贷款金额将会依据房地产估价师的评估价值与销售价格中较小的一个。
  • 贷款银行和贷款经纪人 Bank and Loan Broker/Lender负责调查贷款申请人的财务与信用状况,并提供购房贷款。
  • 信用调查公司 Credit Check Company美国主要有三大信用调查公司,会从信用卡公司、贷款部门等相关机构搜集每个人的借贷还款等行为纪录,并给予一个信用分数。办理贷款时,贷款银行会调查申请人的信用状况,用以评判申请人的还债意愿,并决定贷款金额等相关条件。
  • 第三方公证托管公司 Escrow Company隶属国家或州政府部门管辖,拥有资金监管执照,其资金流动受政府严格监管。第三方公证托管公司在买卖房地产时可确保交易资金的安全,并保障买卖双方的权益,若不幸房屋产权出现问题,也可避免买方卷入无止境纷争中。
  • 产权公司 Title Company负责处理产权相关问题的第三方中立机构,保障该房产的产权无任何纠纷,通常卖家会为欲出售之房产投保产权保险,提供给买家做担保。
  • 保险公司 Insurance Company步骤7中,买家需为房地产投保火险等意外事故保险。
  • 政府房地产登记 Recording由第三方契约与资金监管或产权调查公司负责,买家(新的房主)会收到有自己姓名的地契(Deed)。
  • 不动产专业律师 Attorney (并非所有人接会接触到)部分买家可能在购屋时会需要律师来协助处理资金、帐户、产权等法律相关事务,或是当买家在交易过程中无法亲临现场签署文件时,就会需要律师代为签字;或是协助处理相关交易纠纷。
  • 会计师 CPA (并非所有人接会接触到)负责税务方面的咨询并提供报税服务。

看完是不是觉得在美国买房要牵涉到的层面好多,其实呢,在美国这个法治国家中,对于房产交易过程有非常健全的法律,并透过交易过程中的各方角色专业分工来保障买卖双方权益。我们会在今后的美国房产投资101课程文章中陆续向您介绍,敬请持续关注!