房价上涨和下跌——通常是在同一个月——取决于你所阅读的房地产指数。在这里,我们解释为什么会发生这种情况,以及如何编译它们。

英国的房价指数:不同的指数显示什么?——英国房产投资201

每个月都有一些机构发布房价指数,每个指数都基于不同的数据。有时这些发现是一致的,有时也会产生冲突。当我们报告这些数字时,我们解释了它们的表现,但我们认为给主要指数提供全面的指导是有用的。

无论你是在购买或出售房地产,在房地产行业工作,还是只是对房地产市场的起伏感兴趣,它都有助于准确地了解是谁在生产每个指数,他们使用了什么数据,以及标题数据实际上反映了什么。

以下就是这些不同的指数:

  • Halifax

  • Land Registry

  • LSL Property Services/Acadametrics

  • Nationwide

  • Office for National Statistics

  • Rightmove

  • Royal Institution of Chartered Surveyors

英国的房价指数:不同的指数显示什么?——英国房产投资201

哈利法克斯指数——Halifax

谁编译它?哈利法克斯Halifax,现在是劳埃德银行集团Lloyds Banking Group的一部分,也是英国最大的抵押贷款机构之一。

它显示什么?用哈利法克斯抵押贷款购买的房产的平均价格,以及这个月和年的价格变化百分比。季度调查显示了地区数据。

它覆盖了什么地区?整个英国。

它什么时候到期?一个完整的日历月:1月1日直到最后一天。

它基于什么?哈利法克斯所批准的抵押贷款。

它持续了多久?哈利法克斯在1983年1月开始发布数据,但其当前形式的索引开始于1984年4月。

经季节性因素调整后的吗?是的。

对原始数据还做了什么?哈利法克斯“标准化”的数字是这样的,而不是把一个月一套房子的价格与另一套房子的价格相比较,而是跟踪一个“典型房子”的价格。它通过赋予特定房产的属性(包括房间的数量、它的中央加热程度以及是否有花园)来创建这个值,并使用这些属性来计算价格。这就是所谓的“hedonic method”。对于其年度价格变动,它使用过去三个月的平均价格,并将其与上一年同期的平均价格进行比较。

我为什么要相信它?哈利法克斯是英国最大的银行之一,在近30年的时间里一直以同样的方式进行调查。

我为什么要怀疑呢?尽管哈利法克斯试图排除异常现象,但批评人士表示,在交易数量较少的情况下,其数据可能会在几个月内出现偏差,而该行历史上的“北方偏倚”(northern bias)意味着,其典型的房屋可能无法反映出英国住宅的平均水平。

英国的房价指数:不同的指数显示什么?——英国房产投资201

土地登记指数——Land Registry

谁编译它?土地注册处是政府部门,负责登记和记录英格兰和威尔士土地和财产所有权的详情。它使用Calnea分析来实际编译数据。

它显示什么?过去一个月购买的房产的平均价格——这些是完工后的价格,包括现金购买和抵押贷款。它还报告了年度和月度价格变化。

它覆盖了什么地区?英格兰和威尔士。

它什么时候到期? 日历月。

它基于什么?英格兰和威尔士的住宅销售价格在本月完成,并向土地注册处报出,约35%的价格通常在月底上报。

它持续了多久?自2005年以来,虽然已增加了1995年1月的数据。

经季节性因素调整后的吗?是的。

对原始数据还做了什么?自1995年以来,任何从未售出过两次的房产都被从样本中移除——土地注册处表示,它拥有略多于600万的可识别匹配的销售组合——而且该指数基于重复销售回归方法。以2000年4月的平均价格为基准价格,并将每一时期的增长率应用于它以产生当前的平均价格。

我为什么要相信它?土地注册处表示,其指数是“最准确的独立房价指数”。使用我们完成销售的数据集,它是基于重复销售的唯一索引。“这是唯一一个基于所有销售,抵押和其他,以及最终的价格达成的财产。

我为什么要怀疑呢?像其他一些一样,它是经季节调整的。这并没有反映出新建房产的价格,也没有反映长期保持在同一只手的价格,这意味着实际使用的销售数据低于销售报告的35%。由于完成和注册之间的时间差,这个索引每个月都会被修改,这意味着它最终非常健壮,但也意味着你正在处理一个稍微改变的数字。

英国的房价指数:不同的指数显示什么?——英国房产投资201

LSL房地产服务/ Acadametrics指数——LSL Property Services/Acadametrics

谁编译它?Acadametrics是一家专门从事房地产和抵押贷款投资组合风险评估的咨询公司,旗下拥有地产代理公司和测量员的房地产公司LSL。

它显示什么?在过去一个月,土地注册处购买并注册的物业的平均价格。它显示每月和每年的变化和销售量。

它覆盖了什么地区?英格兰和威尔士。苏格兰独立的指数是基于苏格兰的登记。

它什么时候到期?日历月。

它基于什么?土地注册处的房价数据。

它持续了多久?自2003年9月(最初是英国《金融时报》的房价指数)以来,1995年的数据一直在增加,而且一直追溯到1989年。

经季节性因素调整后的吗?是的。

对原始数据还做了什么?土地注册处收集了一个月期间报告的所有销售数据,包括在前几个月完成的销售数据,并计算出平均价格。这些数据是由Acadametrics提供的,它将调整它们以提供一个平均价格,而这些价格不会因每月销售的房产类型的变化而扭曲。由于一个月内完成的销售额只有1 / 3左右,因此,一个“指标指数”模型被用来计算当所有销售都在的时候这个数字是多少。

我为什么要相信它?它基于一个大数据集,指的是由抵押贷款和现金资助完成的销售,包括新建房产和老房子。“指数指数”的计算使得它比土地注册处更容易更新。

我为什么要怀疑呢?一旦所有的销售都在里面,就会发生变化,每个月的数据都会更新。

英国的房价指数:不同的指数显示什么?——英国房产投资201

Nationwide指数

谁编译它?Nationwide,英国最大的建筑协会和最大的抵押贷款机构之一。

它显示什么?通过Nationwide抵押贷款购买的房产的平均价格,以及月和年的价格变化百分比。季度调查显示了地区数据。

它覆盖了什么地区?整个英国。

它什么时候到期?表面上是一个日历月,但它总是在月底前发布,而Nationwide不会说它运行的日期,声称信息是商业敏感的。

它基于什么?在Nationwide获得批准的抵押贷款,也就是在评估完成之后。Nationwide表示,近年来,其占总购房市场份额约为10%。

它持续了多久?该协会的季度数据可以追溯到1952年,每月的数据可以追溯到1991年,尽管它在1993年改变了方法。

经季节性因素调整后的吗?是的。

对原始数据还做了什么?一些类型的财产被移除,包括买房出租BtL和Right-to-Buy房产,再加上非常小或非常大的房子(每一种房产都有特定的限制)。然后,“调整”价格,以产生一个“典型房子”的价格。该系统着眼于卧室的位置和数量等因素,并将其与房屋出售的价格联系起来。从这个模型可以估算出一套房子的平均价格,为这些特性提供了一套价值。

我为什么要相信它?在Nationwide,它的指数可以应付低数量的交易:“尽管它仍与哈利法克斯法Halifax相似,我们在1991年的人口普查数据公布后,在1993年大幅更新了我们的系统。这些改进意味着,我们的系统更可靠地降低样本容量,因为它能更好地识别和跟踪我们的代理房价。

我为什么要怀疑呢?虽然使用了典型的住宅,但正如哈利法克斯的批评者所说,它的数据可能在交易数量少和南方数据偏颇的情况下,在几个月的时间里数据被扭曲。

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国家统计局指数——Office for National Statistics

谁编译它?以前是社区和地方政府部门,现在是国家统计局的办公室——政府的官方数据收集者。

它显示什么?英国房地产的平均完工价格,以及每年和每月的变化。数据按区域、类型和买方类型划分。

它覆盖了什么地区?整个英国。

它什么时候到期?一个完整的日历月,但是有一个滞后3月的数字出版于五月。

它基于什么?由抵押贷款机构提供的完成物业销售的样本数据,占抵押贷款购买房屋的65%-70%。2007年,英国平均每月约有8.5万笔购房贷款,约有60家银行提供了每月约5万个贷款记录。在截至2011年6月的6个月里,平均每月有37,000个贷款用于购房,26家贷款机构提供了大约21600个销售数据。

它持续了多久?2002年2月以来。

经季节性因素调整后的吗?该指数包括经季节调整的数字和国家一级未触及的数字。

对原始数据还做了什么?它是“混合调整”的,数据不会倾斜,所以如果在东南部的许多公寓一个月卖出,那么在接下来的苏格兰就有很多四卧的房子。每个房产的不同特征被赋予了值/权值,并且这些房产被输入到一个普通家庭住宅的模型中。这些房屋价值是基于在过去三年里进行的交易。例如,2012年的权重是基于2009-2010年的交易数据。

我为什么要相信它?因为它是基于大量的抵押贷款机构的数据,而且与其他大多数银行彼此的不同,它不是经季节调整的。英国国家统计局表示,这是“中央和地方政府用来支持英国决策的主要房价指数之一”。

我为什么要怀疑呢?当住房、社区和地方政府部门仍然管理该指数时,它说它“受房价上涨的影响(目前在南方),房价——因此房屋购买总支出——是最高的。”同样,住房、社区和地方政府部门指数所决定的房价变化的区域利率更受市场价格的影响(即对独立式房屋的需求)。

英国的房价指数:不同的指数显示什么?——英国房产投资201

Rightmove指数

谁编译它?Rightmove网站,该网站刊登了90%的英国地产代理出售房产的广告。

它显示什么?过去一个月里,房地产市场的平均要价,以及这个月和全年的价格变化百分比。

它覆盖了什么地区?英格兰和威尔士。

它什么时候到期?每个月的第二个周日是每月的第二个周日,这可能是4到5个星期,这取决于日历。三月的数据将在三月的第二个星期天进行测量。

它基于什么?在一个典型的报告期内,在网站上新上市的房屋要价通常是每周3万到4万套,总计约12万套。

它持续了多久?2001年8月开始记录;报告始于2002年8月。

经季节性因素调整后的吗?不。

对原始数据还做了什么?在计算过程中,要求在每一个区域内或低于均值三个标准差处的价格。这可能是几千个家庭。这些数据是经过混合调整的,因此,如果在一个月里出售的公寓比房屋多,就不会出现倾斜。该值然后用于计算平均国家价格。

我为什么要相信它?Rightmove表示,该公司的调查结果是:“它是根据目前市场上实际价格的实际数据得出的。”该样本包括“大约90%的市场——是英国所有房价指标中最大、最新的月度样本”。

我为什么要怀疑呢?正如Rightmove所承认的那样:“它反映了在房产首次进入市场时的要价,而不是在抵押贷款申请过程或最终销售价格向土地注册处报告时所记录的价格。”这些房产的实际价格可能大不相同。

英国的房价指数:不同的指数显示什么?——英国房产投资201

皇家特许测量师学会指数——Royal Institution of Chartered Surveyors

谁编译它?RICS,测量师的贸易机构。

它显示什么?调查者们如何看待房地产市场在他们的领域的行为。

它什么时候到期?一个日历月。调查是在本月的第二个星期寄出,并在月底收到。

它基于什么?每月对450-500名测量师的调查(通常是250-300个答复)。他们被问了10个问题,涵盖了过去三个月的价格、销售和利息的变化,以及他们预计在明年会发生什么。此外,他们还要求公司确定售出的房屋数量和待售房屋数量。

它覆盖了什么地区?英格兰和威尔士。信息收集在10个地理区域。

它持续了多久?1978年1月以来。

经季节性因素调整后的吗?是的。

对原始数据还做了什么?根据土地注册处的数据,它是按区域加权的长期平均值。如果一个区域代表了10%的销售额,那么该区域的响应将被加权,以代表Rics总体数据的10%。数字处理产生的净平衡,而不是告诉我们有多少调查员认为价格会上升,有多少人认为他们会下降,该指数减去预测比例下降的比例预测上升——如果认为价格将上升10%,但20%的人认为他们会下降,它说-10%的人认为将会有下降。这并不意味着预期会下降10%。

我为什么要相信它?数据显示有多少房产正在出售,有多少潜在买家正在登记,这可以让你对房地产市场的情况有一个很好的了解。

我为什么要怀疑呢?因为它的其余部分是基于感情的,呵呵。

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