苏格兰独立公投,英国大选,脱欧…… 每一次英国有大事发生,大家经常会考虑的一个问题就是:

这些对于英国的房价会有什么影响?

其实影响房价的因素有很多,从任何的教科书上都能看到很多学术和基本面方面的因素… 这其中很多的判断数据作为一般投资者根本无法拿到,判断也就无从做起。

另一方面,全球油价最近连续下滑,英国持续的低利率,有钱崛起的中国人,卢布的贬值,退欧公投…… 所有这些看得见的因素,其实都在影响着市场的价格。

所以今天我们看一看怎么从一些日常生活中能看到的因素,总体判断英国房价未来大致的趋势。

总体上来说,可以从下面这几个因素来考虑:

1 全球经济走向

2 油价

3 汇率 (卢布,人民币,美元)

4 英国基准利率

5 执政党

6 发展中国家的经济

作为一个英国房产投资人,怎样从新闻获取房价资讯

1,全球经济走向

全球总体的经济走向,同时影响着各个国家的房价。

为什么我们会觉得,这次英国退欧,给房价带来的影响,也会小于2008年的经济危机。

正是因为,这次退欧带来的影响,是本地局部性的。全球其他地区的经济普遍没有受到影响, 英国(特别是伦敦)又是一个国际资本关注的地方,就算英国本地经济让房价发生波动,其他地区的资金依旧会涌入,支撑起房价。

这跟2008年那段时期,全球市场动荡全球资本都受影响时的情况,完全不同。

所以全球经济的走向,可以作为伦敦房产市场的风向标。

那么现在,哪个国家有钱?哪个国家穷?

08年次贷危机之后,美国迅速恢复了过来,整个欧洲和世界却陷入低迷。只有英国和德国还能抬头。 英国的GDP增速让卡梅隆在欧洲得意洋洋,也就是仍然维持在全球GDP第五名的英国,敢于对着欧盟说:我们要脱欧。

曾经发展迅猛的巴西等南美洲国家,深受通胀威胁,远远跟不上中国和印度的速度。日本和澳大利亚,曾经的巨头们纷纷赶不上趟儿,没有拿得出手的创新企业跟上,也失去了旧日的光彩。

中国的迅猛发展,让不认同中国价值观的老外都纷纷讨好和拉拢,说到底还是因为中国有钱了。与英国的“蜜月期”开始不久,德国和法国也都争相恐后地给中国抛橄榄枝,纷纷出售技术专利,认可中国海外投资并购的大脚步,除了美国小心翼翼地对待中国之外,现在世界上很少再有国家跟中国说不!有钱就是有了一切啊!

所以越来越多的中国老百姓们选择海外置业,尤其是在美国和英国,纽约和伦敦,这两个全球投资的安全港,也越来越常见到我们自己的面孔。

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2,油价 Oil Prices

在伦敦,不得不提的一个词 — 中东土豪。

正因为伦敦良好的投资环境,最近很长一段时间以来,伦敦,特别是伦敦中心区域(所谓Prime London)成了很多富豪们投资的地方。 以致于伦敦市中心房价暴涨,相对于伦敦其他地区,Prime London已经相对成了一个独立的市场。 (房价不取决于本地供需平衡,而取决于国外土豪们的购买力)。

然而,最近一两年执着打价格战的石油输出国们,是不是现在连肠子都悔青了?

海湾国家纷纷承受压力,即便是全球“石油首富”的沙特也未能幸免。沙特经济严重依赖石油出口,石油出口约占该国外汇收入的90%。该国2014年预算赤字创纪录,如果油价继续下挫,其经济还将受到重创。

中东国家和俄罗斯富豪,历来都是大手笔投资英国高端写字楼和豪宅的生力军,他们的财富缩水,购买力下降,英国中心区的豪宅,也跟着降价……

至少从现在油价走势来看… 伦敦市中心区域的豪宅,入手还是建议谨慎。

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3 汇率 (英镑,卢布,人民币,美元)

接着前面继续说,我们都已经知道,伦敦市中心豪宅区的房价,跟中东和俄罗斯富豪息息相关。

除了油价,英镑和当地货币的汇率,也切切实实的影响着他们手里的购买力。

可以说,最近半年以来,伦敦市中心豪宅区房价下跌,很大的程度上,就跟油价跟卢布汇率的下跌有关系。 而这些汇率跟油价的走势,我们都能查得到。

一年来卢布对英镑的走势

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好了,伦敦市中心于土豪们的购买力有关,土豪们的购买力于油价和他们当地汇率有关。 那么, 伦敦其他区域和英国其他地区呢?

伦敦其他区域,涌入的主要是一些中小投资者。主要是美元和人民币买家,外加英国一些相对富裕的本地人。 最近脱欧公投之后英镑大跌之后,瞬间一下吸引了大量海外资本的注意。 毕竟汇率一下掉了10%,买房成本就降了10%啊…

但总体来说,因为有英国本地人的加入,国际汇率的影响,会比伦敦市中心区域要低。 至于英国其他地方,本地买家居多,价格会更由本地供求关系来决定。

(但是去年年底以来,曼彻斯特,利兹,利物浦等几个城市,涌入的国外投资资金也很多,推高了房价。)

英镑下跌,本地买家购买力和供求关系不变,海外资本购房成本降低,利率这块,偏利好。

4 英国基准利率

央行的基准利率决定了贷款的利率,也就决定了买房的成本和杠杆成本。

贷款利率越低,大家买房的积极性也就越高。 只要利率不涨,对于房产市场来说,一直都是利好。

(从09年到现在,7年多了,英国基准利率一直维持在0.5%, 贷款利率基本保持在 自住房1.5~2.5% 投资房2.5~3.5%之间)

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那么未来英国利率会怎么走?

早在2014年的3月份英国央行货币政策会议决定,维持现有的基准利率和QE规模不变。那已经是英国保持0.5%这一低利率的第五年。

去年年底和今年年初,英国经济好转,房价大涨,曾经一度有要加息控制房价的传闻… 今年10月,加息计划实施,政府开始调控房价。

而原先的消息却是说,为了稳定经济,加息的可能性降低,在脱欧公投后期甚至还传出了未来可能降息的传闻…所以说要实时的把握住最近信息及政府动态。

现在来看,从利率这块看,总体未来还是看好的…

既然从银行借钱才2%左右的利率,买房租金的回报在3%-5%(伦敦)或这5-8%(曼彻斯特利物浦等城市)Why not? 没理由不进场!

5 其他

其他能影响的因素还有很多…

比如最根本的,供需关系…

  • 英国经济增长,本地人收入变化怎样

英国人收入一增长,当然就会希望拥有更贵更好的房子。在英国,能贷款到的金额,大概是家庭年收入的4倍到5倍。 再加上25%的首付,就是英国人普遍能承受得起的房子的价格。

比如一个家庭年收入8万英镑,加上首付的话,他们能承受的房子的上限,大概在50万英镑。

(这就是我为什么建议,以投资为目的,买80万以上的房产要谨慎,因为之后出手的时候,大多数英国人本地买不起,能接盘的只有其他投资人,那么潜在的买家就少了。 )

  • 贷款放款的要求是提高还是降低。

    越低越容易推高房价,当时越低越容易造成地产泡沫。

    (现在要贷到投资房的贷款,银行会测试他们把还款利息提高到5.99%之后,这套房的租金还能还得起利息,他们才会放款。)

    央行会根据市场走势,调整这个还款压力测试的比例。

  • 本地和海外投资者的信心。

  • 就业率

  • 英国短期和长期住房的供应

  • 开放商建造的实际成本和机会成本

  • 本地住房政策的改变

总的来说,影响英国房价的因素有很多。

但是你只要把握好上面最关键的几点,你自己也能对未来的房价,有一个你自己的基本判断。

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