各国主权基金加速布局伦敦地产市场

 

各国主权基金加速布局伦敦地产市场多年来,伦敦一直是世界上最具流动性的门户城市之一,在过去的四十年里,伦敦的房产、土地所有权形势发生了显著变化。随着机构资本(包括养老基金和保险公司)的影响力增加并持续,以至于有一部分英国媒体表示,反对国际资本的涌入,甚至认为这是一种应该受到限制的入侵形式。然而,现实情况是,这种流入仅仅是国际资本对每一种资产类别——债券,股票,私募股权或风险投资——的不可避免的渗透。

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国际资本的增长

 

过去十年国际资本加速了在伦敦的布局。投资房地产论坛(IPF)研究了2003 – 2013年间伦敦市场上国际投资者的增长情况; 虽然这些数据现在已有五年历史,但它为最近的趋势提供了一个很好的基准。 IPF研究发现,2013年伦敦市区62%的投资物业由海外投资者拥有,远高于2003年的38%。

 

IPF研究以来的五年中,伦敦市中心的投资量大幅增加。特别明显的是来自主权国家的长期投资者的增长。

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在过去十年中,主权财富基金(SWFs)已成为伦敦市中心主要资产的大型买家,包括以下交易:

•南岸伦敦广场:18亿英镑——科威特投资署

•金丝雀码头集团和汇丰银行大厦:4-5亿英镑——卡塔尔投资署

Broadgate Estate18亿英镑——新加坡GIC

The Regent Street EstateSt James’s / King Edward Street20亿英镑——挪威


值得注意的是,尽管房地产资产只占这些主权财富基金资产的2-5%,而基准权重却接近10%:所以未来可能进入房地产市场的资本量仍然非常可观。此外,日本的GPIF和沙特的PIF等大型主权财富基金尚未直接进入房地产市场。尽管英国退欧导致市场充斥着不确定性,但海外买家仍在持续关注英国。因为这些投资者在英国退欧后公投时享有汇率优势。

亚洲资本

过去五年也因亚洲资本的崛起而引人注目。 2013年亚洲资本金占整个伦敦市场约占7%,但现在亚洲资本约占市场交易的40-50%,而且去年的市场上香港和中国投资者尤其活跃。由于资本管制,中国目前的投资较为温和,因此韩国(养老基金和保险)投资者占据了领先地位。

 

结论

显而易见的是,房地产不再是另类资产类别,而成为一种主流资产类别,尤其对寻求资产安全的主权财富基金来说特别具有吸引力。随着超高净值亿万富翁,海外房地产投资信托基金,主权财富基金,海外养老基金,保险公司,私募股权和房地产公司都争相进入这一领域,买家和买家类型越来越多,可投标的越来越少;随着时间的推移,这将意味着伦敦的房产变得更紧俏,交易会更少。

 

可以预期日本和那些石油天然气占主导地位的国家的主权财富基金在未来2030年内将成为新的伦敦长期土地所有者。现在看来,也许英国公司在20世纪80年代英国还拥有自己的北海石油富矿时就错失良机。如果目前资本方向如此,很有可能英国自己的主权财富基金也会加入伦敦土地所有权投资。