你的“中国思维”在海外置业投资还适用吗?这个问题你必须知道!

 

这些年海外置业对于国人来说越来越不陌生,现在不少国人已经海外置业或者打算海外置业,但怎样才能选择到风险性较低的房产,无疑很多人的大疑问。海外置业无论对投资人还是中介都有比较高的门槛,信息不透明,如果靠自己摸索,很有可能吃大亏。找中介又害怕他们在中间坑你钱,所以一定要找信任的人,靠谱的中介。并且考虑清楚购房的问题,文化差异、语言差异是否考虑在内了?移民国签证好不好拿?升值空间大不大?消费水平高不高?环境好不好风景怎么样?税收高不高?有没有好大学?等等,等等。

海外置业和在国内投资房产是不一样的,你是否清楚呢?

比如,中国人购房认为出门就是轨道交通,出门就是餐厅、超市、大商场,这个楼盘一定具备升值潜力。事实真是这样吗?也许在中国是,因为这边的购房主力都是抱着接近的这个想法,可以一拥而上,炒高这个楼盘的价格。

但是请记住,你现在投资的是海外,你的“中国思维”还可靠吗?未必!当然,我们不能完全否认,无论欧美,日本还是泰国,当地人也都喜欢交通便捷,出行便利的,但是区别在于,他们更看重的是住宅区域是否私密?是否安静?是否人流不那么地杂乱?是否适合居住?

请记住,你是投资海外,不是自住海外。你的选择需要满足的是当地需求,而不是你的需求。你的需求是什么?是“投资潜力”!

有句话说,“富人买房看地段和品质,考虑环境和是否够档次”、“普通人买房看地铁价格,考虑超市和是否会烂尾”……虽然说,话有些绝对化,但是其中真的可以反应出成熟投资者心态和普通人的差异化。所以一定要学会改变自己的传统思维去投资海外,降低自己的风险,尽可能地寻觅到海外的潜力楼盘。

你的“中国思维”在海外置业投资还适用吗?这个问题你必须知道!

要学会相信和分析数据。

这句话说说容易,其实做到很难。因为这年头为了利益,各种忽悠的技巧实在枚不胜举。但是在这个纷繁无章的海外投资市场里,还是可以找到相对的净土的。如果想不别忽悠,购房前一定要了解和分析以下数据。

1、人口数据:

人口对于房价、房产市场的影响,因为人口的变化,会带动当地住房市场需求的变化,所以投资者要进行海外投资时,需要关注当地的人口变化。而关注人口变化,主要观察两个数据:自然人口和外来人口。不过由于自然人口变化相对较慢且不明显,所以最重要的是观察变化比较快的外来人口变化。

2、分析房价收入比:

房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入的比率。经验丰富的房地产专家常用房价收入比来判断一个国家房产投资的可行性。一般认为,合理的房价收入比的取值范围为4~6,若计算出的房价收入比高于这一范围,则认为其房价偏高,房地产可能存在泡沫,高出越多,则存在泡沫的可能性越大,泡沫也就越大。

3、计算租金回报:

租金回报也是投资者需要关注的数字在房产投资方面,租金回报是衡量一处房产是否值得投资的一个很重要的指标,因为房屋的售价可能有水分、有泡沫,但租金是不会出现泡沫的,是市场的真实需求。

4、查询外汇汇率:

海外置业,了解房价高低是首要的,但事先咨询了解好两国的汇率也是重中之重,因为只有及时地了解汇率变化,才能在正确的时机进行投资,这样可以大大降低买房成本,相当于房价直接打折。

5、查询就业率:

就业率是指就业人口数占经济活动人口总数(就业人口数+失业人口数)的比例。因为和一个国家的经济状况、社会发展等问题相关,所以从就业率的高低,可以大致看出这个国家的经济水平,从而推测这个国家房产市场的价值,因此,投资前查询了解当地就业率,是投资者需要提前做好的准备。

6、查看房屋空置率:

房屋空置率,很多投资者会忽视的一个数据,但知道了当地的房屋空置率后,也就可以很直观地了解到了当地房产市场的活跃度。按照国际通行惯例,商品房空置率在5%~10%之间为合理范围,住房供求平衡;空置率在10%~20%之间为空置危险范围,不利于市场房屋的出租和销售;空置率在20%以上为住房严重积压,市场和政府就会想办法清理这些库存。

7、明确房源供应量:

投资前,明确当地的房源数量也很重要,因为房源数量的多少直接影响着市场的供需状况。当房源数量较多的时候,意味着买家有更多的选择余地,不太会出现供不应求的状况。当房源少的时候,则很有可能表明市场需求过大,大多数房源已经售出,是市场火爆的一大信号。

8、了解房产折扣:

如果业主或中介私下与您承诺超低折扣时,要格外小心。卖方折扣很大时,表明市场比较冷淡,是业主退出市场的信号;而如果卖方折扣很小,或者说销售价格超出了标价,说明竞争激烈,市场火爆,需求强劲。

9、了解近年来房源供应量和出租率:

投资前,明确当地的房源数量也很重要,因为房源数量的多少直接影响着市场的供需状况。当房源数量较多的时候,意味着买家有更多的选择余地,不太会出现供不应求的状况。当房源少的时候,则很有可能表明市场需求过大,大多数房源已经售出,是市场火爆的一大信号。另外查询房源周边的出租率也可以了解到房源是否火爆。

10、了解待售时长:

在了解一个海外项目时,一定要调查待售时长。这个时长是指房屋从挂牌到售出的所花的时间。在热门市场,这个数值可能会降低,而在不温不火的市场,待售时间可能会比较长。这个时间的长短肯定会有各种各样的影响因素,如果时间过长,建议详细调查后再决定是否购买。

11、了解犯罪率:

了解犯罪率,给投资加一层保障。犯罪率的高低,对房屋的升值以及住户以后的居住都会产生比较大的影响。购房者在选房的时候一定不能忽视这一数据。大多数的市政府都会将警厅记录或者犯罪率公布到网上,购房者最好在确定房源之前调研该数据。

如果时间允许,再了解完以上数据之后,能实地考察的话还是尽量去实地考察下,实地考查以确认数据的准确性。如果以上数据都查清楚了,准备置业了,还要了解下自身需求:

1、长线持有:如果你去海外买房,是看长期价格走势,关注长期的投资回报的话,那么你需要关注的数据是:房价收入比;外汇汇率;犯罪率。

2、短线持有:如果你最关注的是租金回报的话,那么你需要关注的数据是:租金回报;房价收入比;外汇汇率;就业率;人口变化;犯罪率;房屋空置率;房屋待售时;房产折扣

3、自住:自住者通常包括了以房养学、以房养老和度假的人群,一般这类人群更为关注犯罪率,毕竟在异地生活,安全问题还是最重要的。但如果你看到犯罪率比你期待的高,也不需要惊慌,毕竟每个地方都会有轻度犯罪。如果你对这块地区不熟悉并且有疑虑,你可以咨询房主或房产经纪人货网上查询。