加拿大房市近况 房价回落并持续下滑 央行决定维持利率不变

 

加拿大TD Bank道明银行的经济师表示,今年加拿大全国房地产市场波动明显,但整体情况表现符合预期。

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去年加拿大全国的平均屋价为$506,000加元,按年度上升3.9%。这些经济师预测,今年将会回落下滑4.2%,但明年有望回升4.3%。

7月份,翻看住房销售与上市房屋比例,除了魁北克省出现了62%的卖家市场形势,其余各省基本保持平衡,安大略为60%,不列颠哥伦比亚为52%。

根据道明银行的预测,目前住宅房屋二手市场大致上平衡,但仍有不利因素,当中包括贸易紧张可能在短期内对全球就业市场构成风险。此外,人们对加息潜在影响比以往的周期为大,可能对需求造成实质的抑制。

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道明银行的分析报告显示,今年魁北克省可望以5%的升幅领跑,而大西洋省份预料也会有4.5%的增长,表现次佳。

安大略省及不列颠哥伦比亚这2个主要市场今年的房价表现则会落后。根据该银行的报告,安大略省去年屋价上升8.9%,但今年升势应会止步,倒跌4.1%。至于不列颠哥伦比亚,升幅则由去年的3.4%缩细至只有1.2%。

报告还预测,多伦多今年屋价应要下跌,而且推断幅度会有4.1%。

道明银行的资料显示,去年多伦多二手房价上升11.5%至$807,600加元,以此计算,今年将会回落至$77.4加万元左右,亦即减少约$3.3万加元。

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另有经济分析报告预测,加拿大楼市在2018年经历一轮与政策有关的阻力,而那些因素亦已带来显着调整。

不过,可负担程度最差的大温哥华地区,买家仍然要面对省府连串遏市政策,今年销情有可能尚未见底,但在收入不断上升的支持下,明年销量会增加。分析预测大温哥华地区房价今年会升0.5%,明年升5.0%。

道明银行指出,加拿大今年将贷款条件收紧,借贷的成本亦上升,再加上省级楼控政策使市场有起跌,但初步经历那些因素带来的显着调查后,市况已显示有动力回稳。

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上述遏市元素使加拿大今年7个月的交易量及价格大幅下跌,依次按跌幅分别见17%和5%。

分析提到,过往经验可知,当对房屋政策引入主要改变的4至6个月后,市场会开始回稳,而数据显示大部分市场自5月后,其销量和平均价走势放平。

报告指最近的数据已确认该看法,于国内多个地区的市场活动自5月起有改善,但集中在安大略省,而阿尔伯塔省和纽宾士域的销情也回升。在大部分的主要市场,成交量和价钱预料向上,因为按揭条款收紧政策的影响渐渐退却,而经济增长会刺激需求。

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不过,分析强调市道回稳不能解读为另一轮掉头劲升的开始;因为是次调整与过往实施楼房政策的情况不一样,是次触及可负担能力等问题。报告指5年定息的按揭利率今年有升,而其他利率,如隔夜拆息及政府5年期债券等,也预计会上升。

在这情况,曾一度被抑压的部分买家,以及有健康收入增长的一群,他们将面对的阻力较过往更大。

因此,道明银行副首席经济师Derek Burleton及经济师Rishi Sondhi预测,在未来数个季度会持续见到市况改善,但在大部分的市场中,今年整年的销售水平均未必能恢复。

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对于地区市场的分析,专家指大温哥华地区为加拿大全国负担能力最差的市场,而独立住宅和公寓住宅的销情如预料般,按揭条件收紧,该两类房屋今年的成交量大跌,最新数据显示独立住宅跌四成,公寓住宅跌三成。

报告并预料,大温会与众不同,销量下跌的水平尚未见底。原因是大温哥华买家仍在对抗自今年2月引入的省府楼房措施,包括对购入昂贵物业的外国买家征收更高的外国买家税。外国买家对此措施作出反应,外国买家占大温哥华地区房产交易的比率,由2月的5%跌到今年6月的2%。

此外,料今年秋季出台的投机税,会使成交量带来额外下调压力。

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报告预测,大温哥华地区的销量会再跌数个月,直至今年稍后才可站脚,然后到明年才因为收入增加而回升。

市场转弱扯低平均价,价钱比去年底为低,主要原因是独立住宅。报告提到,大温哥华地区市场公寓价格仍有增长,虽然按年的成交量下跌,但由于一些较贵单位的表现不错,使综合公寓价格向上。

温哥华去年房价升至超过$102万加元,增幅2.9%。道明银行预期短期内升势持续,今年估计微升0.5%,而明年则可望转强至5%,大致上与多伦多同属加拿大全国城市表现较佳之列。

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报告指菲沙河谷市场尤其偏软,于各类单元住宅的销情均出现明显跌幅。该情况尤其可从成交与放盘比例反映出来,该比例由去年底一度高达67,至今年7月只有49,报告料大量供应会在短期内影响菲沙河谷的房价。不过,今年整体仍会录得房价上升。

菲沙河谷去年屋价达69.6万加元,料今年会升5.3%,但明年会跌0.1%。

而最新的消息便是,加拿大央行行长波洛兹Stephen Poloz宣布:维持利率不变!决策者目前正在聚焦《北美自由贸易协议》谈判结果,与此同时,他们重申最终将有理由”逐步”加息,因为经济目前处于满负荷水平。

加拿大央行目前仍将其基准利率维持在1.5%不变,与彭博社调查的21位经济学家中20人预测一致。

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在本周三加拿大中央银行公布其利息率决定前,金融市场专家的预期是央行这次加息的可能性不到10%,但下个月加息的可能性则高于80%。

目前加拿大官方给出的不加息的理由是加拿大和美国的北美自由贸易谈判前景不明;加拿大第二季度GDP增长幅度低于市场预期、只达到2.9%,而且制造业显现出减速的迹象;再有就是加拿大中央银行担心过快的加息步伐会让债台高筑的加拿大消费者没有足够的时间去消化适应。

而加息的理由是加拿大的通货膨胀似乎开始抬头、就业市场出现劳动力紧缺的迹象。

由于决议结果符合预期,加拿大央行在随后公布的声明中的说辞也了无新意。尽管当前市场关注焦点集中在美加两国关于修改北美自贸协定(NAFTA)的谈判上,但预计贸易形势艰难不太可能阻挡加拿大央行的从紧进程。

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加拿大央行声明预计,央行仍在评估经济对加息的反应,加拿大第三季度GDP增速将放缓,主要是因为能源产出和出口的出现波动。此外,贸易紧张局势仍然是一个关键风险,需密切关注北美自由贸易协定谈判和其他贸易政策的发展和他们对通胀前景的影响。

声明还称,尽管7月CPI通胀高于预期,但应该在2019年初回到2%。

道明证券分析师在客户报告中称:“央行已经考虑到,贸易政策不确定性将拖累经济增长,造成到2020年底的GDP增速削减约0.5个百分点。这种不确定性消除后,经济预期将更为强劲,这可能导致货币紧缩步伐加速。尽管波洛兹和企业将对谈判进展表示欢迎,但我们预计在当前关头货币政策路径或沟通情况不会出现重大调整。”

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尽管有迹象显示,加拿大经济整体表现良好,第二季度增速为一年来最快,但由于加拿大和美国未来的贸易安排前景仍不确定,加拿大央行本月选择维稳丝毫不让市场感到意外。

加拿大总理特鲁多本周二暗示,在本周就修订北美自由贸易协定(NAFTA)同美国举行高级别磋商时,加拿大不会在关键要求上妥协。他对记者称:“对加拿大而言,没有NAFTA比一个糟糕的NAFTA要好,这是我们将要坚持的。”

而另一天,特朗普则通知国会,他有意与墨西哥签署一项双边贸易协定。这不免让人担心,NAFTA可能最终退出历史舞台。Brown Brothers Harriman的全球汇市策略部主管Marc Chandler称:“我的感觉是,特朗普关注的是墨西哥,但他无意在与加拿大、欧洲或中国的磋商中妥协。”

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由于加拿大与美国的贸易前景不明朗以及本周加拿大央行将做出是否加息的决定,加元兑美元汇率周二走弱至六周低点。

加拿大和美国于周五结束了修订北美自由贸易协定(NAFTA)的谈判,未达成协议。加拿大官员将于周三恢复与美国同行的会谈。加拿大约75%的出口产品是出口到美国,因此如果达不成协议,加拿大经济可能会受到损害,加拿大央行担心不确定的贸易前景将损害商业投资。

加元兑美元汇率下跌0.7%至1.3182元,或75.86美分。这数字也打破了自7月24日以来,加币触及的最弱点1.3185元。