房产投资建议 为什么最好购买对自住业主有吸引力的投资性房产

 

对任何一个房产投资者来说,把所投资房产会对潜在租户的吸引力都应该放在第一位考虑。毕竟,是租户支付租金,而且,在理想的情况下,他们还要为房主照顾好房产。

房产投资建议 为什么最好购买对自住业主有吸引力的投资性房产

但可以说,更重要的是它对未来买家的吸引力,即便投资者是抱着买入拥有并持有的策略。

这是因为,从长期来看,推动资本增长的关键因素是自住业主(而非投资者或租客)的需求。

房产投资建议 为什么最好购买对自住业主有吸引力的投资性房产

为了使资本增长最大化,聪明的投资者会选择能够吸引富裕买家的房产。

自住业主主导

澳大利亚ABS银行的数据显示,三分之二的澳大利亚人住在自己的房子里,其余的人则租房住。根据买方代理人和授权财富合伙人布莱斯•霍尔德韦Bryce Holdaway的说法,房产对自住业主的吸引力是投资级房产需要考虑的核心因素之一,因为这些买家代表了市场最大的一部分。

他说:“住宅房地产不是由投资者主导的,而是由那些有基本生存需求的人主导的。市场上70%的人购买房产是为了去居住生活,30%的人购买房产是为了投资。”

据理财规划师、财富基金创始人贝茨Chris Bates的说法,如果一处房产只对投资者有吸引力,那么从长期来看,房价上涨的可能会小一些。

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一套开间公寓的市场非常狭窄,只有单身、情侣和投资者对此感兴趣,高收入者并不喜欢。

贝茨表示:“一个好的策略归根结底是要明白,房地产实际上是与人有关的。这一切都取决于谁真正想住在你的房子里——不是租,而是买。”

自住业主在房产决策上比投资者更情绪化,投资者的主要动机是经济回报。

他们更有可能为一处符合所有条件的房产支付溢价,而如果这些数字不符合条件,投资者更有可能选择离开。

房产投资建议 为什么最好购买对自住业主有吸引力的投资性房产

一套独立的两居室或三居室的房子,距离州府城市的CBD只有30分钟的车程。

了解房屋未来的买家

许多投资者的购买决定是基于租金收益,因为租金收益高的房产更有可能是正收益。

一般来说,小一点的房产,如开间公寓或一居室公寓,比房子的收益率要高,地区的收益率也比州府城市高。

低成本的高收益地产可能很诱人,但长线投资者应该着眼于短期回报之外,考虑他们选择的地产未来的可取性。

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投资级的房地产也应该处于某一地区房价中值的“钟形曲线”中。

贝茨表示,为了使资本增长最大化,精明的投资者应该选择那些能够吸引富裕买家的房产,因为收入更高的自住业主可以借到或贷款到更多的钱。

贝茨解释说:“你真的应该买一套适合家庭和高收入家庭的房子。”

一套单间公寓的市场非常狭窄,只有那些单身人士、情侣和投资者,而高收入者们并不喜欢。

房产投资建议 为什么最好购买对自住业主有吸引力的投资性房产

尽管房屋的价格较高,收益较低,但投资级的房地产受到广泛需求的支撑。

同样,地区房地产主要对当地的自住业主和投资者有吸引力,而且由于没有在州府中心城市找到的多样化就业选择,富裕买家的数量有限。

另一方面,距离城市中心CBD 30分钟车程的独立两居室或三居室住宅,将吸引更多更多样化的买家。

如果该房产位于交通、学校、购物和生活便利设施附近,需求的增加和供应的限制意味着其价值的增长速度将快于不那么抢手的房产。

霍德威表示,投资级房地产应处于某一地区中位价格的“钟形曲线”,因为这将使其处于最广泛买家市场的价格区间。

过高定价的房地产可能会带来过低的收益率,从而增加投资者的持有成本。

尽管价格更高、收益更低、租金收入和支出之间的潜在缺口更大,但投资级房地产受到广泛需求的支撑,使其更有可能通过强劲的长期价格增长为投资者创造更多财富。

增长解锁机会

房产投资建议 为什么最好购买对自住业主有吸引力的投资性房产

在出售资产的时候,那些拥有吸引自住业主的房产的投资者可以期待更好的结果。

随着房产价值的增加,其潜在租金也会随之增加。如果租金上涨,而还款保持稳定,负负债的房地产可能会随着时间的推移变成正负债,从而创造被动收入。

即使投资者没有出售房产的计划,其价值的增长也会增加股本,这些股本可用于未来的投资。

在出售资产的时候,那些选择了具有自住业主吸引力的房产的投资者可以预期在拍卖日获得最好的结果。