第二季度 全球房产持续繁荣 亚欧部分地区房价继续强劲上涨

 

截至2018年第二季度:

  • 在全球39个房地产市场中,有25个市场的房价上涨。迄今为止,这些市场都公布了经通胀调整后的住房数据。
  • 公众更为熟悉的较为乐观的数据显示,32个国家的房价出现了上涨。只有6个市场的房价下跌,1个市场保持稳定。

欧洲大部分地区继续经历强劲的价格上涨,尤其是爱尔兰和荷兰。在亚洲,香港和澳门在过去一年强劲增长。泰国、埃及和波多黎各也出现了明显的好转。但中国、乌克兰和大多数中东国家要么正在经历房价下跌,要么就是房价的上涨大幅减速。

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在截至2018年第二季度的全球房价调查中,最强劲的房地产市场包括:香港(+13.15%)、爱尔兰(+11.57%)、荷兰(+7.24%)、澳门(+6.31%)和墨西哥(+5.12%)。

根据通胀调整后的数据,卡塔尔(下跌16.91%)、乌克兰基辅(下跌7.81%)、迪拜、阿联酋(下跌7.63%)、土耳其(下跌4.21%)和中国上海(下跌3.51%)的房价跌幅最大。

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根据全球房地产指南Global Property Guide的研究,在截至2018年第二季度的一年中,全球只有16个房地产市场显示出更强劲的上涨势头,而23个房地产市场则显示出更弱的上涨势头。趋势是“在变化中的变化”;简而言之,如果今年房地产市场的增长速度快于去年(或下降幅度小一些),那么增长势头就会增强。

本次调查使用的是经通胀调整后的数据。以乌克兰基辅为例,由于乌克兰二级市场住宅销售以美元计价,根据美国官方通胀率进行调整。

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表现最好的市场:

在全球调查中,香港目前是最强劲的房地产市场,高于上一季度的第四名。截至2018年第二季度,住宅地产价格上涨了13.15%,而在2018年第一季度,年度数据对比上涨了12.28%,2017年第四季度上涨了12.78%,2017年第三季度上涨了13.41%,第二季度上涨了19.27%。2018年第二季度房价环比上涨5.05%。

尽管所有非首次购房者的印花税(2016年11月)被上调,住宅和商业地产的允许贷款在2017年5月被削减,但这种繁荣仍在继续。此外,香港行政长官林郑月娥(Carrie Lam)于2018年6月公布了另一系列降温措施,包括对空置单位征税。

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爱尔兰经济去年增长了7.8%。房地产市场正以惊人的速度增长,这并不奇怪。截至2018年第二季度,住宅地产价格同比上涨11.57%,此前2018年第一季度同比上涨12.4%,2017年第四季度同比上涨11.7%,第三季度同比上涨11.75%,2017年第二季度同比上涨11.8%。上一季度,爱尔兰房价上涨了2.22%。爱尔兰飙升的房价是由强劲的需求和供应短缺推动的。

荷兰的房地产市场继续表现良好,主要原因是强劲的需求和住房供应不足。截至2018年第二季度,所有住宅的平均购买价格上涨了7.24%,略高于上年的6.39%。按季度计算,上一季度房价上涨0.85%。

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2017年,美国房屋销量同比增长13%。然而,由于供应短缺,2018年前7个月的房屋销售同比下降了7%以上。

澳门的房地产市场依然强劲。截至2018年第二季度,住宅平均成交价格同比上涨6.31%,2018年第一季度同比上涨4.22%,2017年第4季度同比上涨4.93%,2017年第3季度同比上涨9.59%,2017年第二季度同比上涨11.79%。上一季度房价上涨了5.21%。澳门的房地产市场受到大规模基础设施投资的支撑,这将改变澳门与中国内地和香港的联系。

在经济状况改善的情况下,墨西哥的房地产市场正在加强。截止到2018年第二季度,墨西哥全国房价指数上升了5.12%,而2017年第二季度的年度数据增长率仅为0.73%。按季度计算,上一季度房价上涨4.89%。

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地区市场情况:

欧洲大部分地区市场仍充满活力

欧洲房价上涨势头有增无减。过去一年,在欧洲20个可用数据的房地产市场中,至少有13个市场的房价上涨。

在强劲的经济支撑下,爱尔兰仍然是欧洲表现最好的国家。截至2018年第二季度,住宅地产价格同比上涨11.57%,此前2018年第一季度同比上涨12.4%,2017年第四季度同比上涨11.7%,第三季度同比上涨11.75%,2017年第二季度同比上涨11.8%。上一季度,爱尔兰房价上涨了2.22%。爱尔兰飙升的房价主要是由强劲的需求和供应短缺推动的。欧盟委员会(European Commission)的数据显示,爱尔兰经济去年增长了7.8%左右,预计今年将再增长5.6%。

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荷兰的住房市场依然强劲,主要原因是强劲的需求,以及市场上缺乏足够的住房供应。截至2018年第二季度,所有住宅的平均购买价格上涨了7.24%,略高于上年的6.39%。按季度计算,上一季度房价上涨0.85%。在低利率和强劲的经济增长的推动下,2017年的房屋销售同比增长13%。荷兰统计局(Statistics Netherlands)的数据显示,在2018年前7个月,住房销量同比下降逾7%,至124,615套。2017年荷兰经济增长3.1%,为2007年以来最高。国际货币基金组织(IMF)的数据显示,预计今年GDP将再增长3.2%,2019年将增长2.4%。

在需求激增和经济状况改善的推动下,葡萄牙的房价继续强劲上涨。截至2018年第二季度,全国房地产价格同比上涨4.53%,较2018年第一季度的4.7%、2017年第四季度的3.03%、2017年第三季度的4.04%和2017年第二季度的3.47%有所上涨。在最近一个季度,房价几乎稳定。

在经历了三年多的萧条之后,葡萄牙的房价在2014年开始回升。预计葡萄牙经济今年将增长2.4%,2017年GDP增长2.7%,2016年增长1.6%,2015年增长1.8%,2014年增长0.9%。

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其他强劲的欧洲房地产市场包括冰岛,截至2018年第二季度,房价上涨了4.18%。西班牙(4.01%),拉脱维亚的里加(2.68%)。预计拉脱维亚上一季度的季度经济增长均为正。就增长势头而言,只有西班牙在2018年第二季度的表现比去年更强劲。

在截至2018年第二季度的一年里,泽西岛(1.93%)、德国(1.74%)、斯洛伐克(1.68%)、罗马尼亚(1.66%)、雅典、希腊(0.66%)、立陶宛(0.48%)和芬兰(0.43%)的房价涨幅最小。在最近一个季度,只有德国、斯洛伐克共和国、芬兰和立陶宛实现了季度增长。另一方面,2018年第二季度,只有泽西岛、希腊和芬兰的表现比前一年更好。

欧洲最疲软的房地产市场

尽管经济状况有所改善,乌克兰的房地产市场依然低迷。基辅二级市场的公寓价格在截至2018年第二季度的一年内下跌了7.81%(经通货膨胀调整),平均价格为每平方米1071美元。——比去年5.13%的跌幅还要糟糕。2018年第二季度房价环比下降1.94%。

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乌克兰的房价在过去五年中一直在下跌,尤其是在2014年(房价暴跌37.38%)。乌克兰经济今年预计将增长3.2%,2017年为2.5%,2016年为2.4%,2015年为9.8%,2014年为6.6%,2013年为0.03%。

随着土耳其货币(里拉)暴跌、创纪录的高通胀以及该国与美国的政治冲突,土耳其的房地产市场继续走弱。截至2018年第二季度,全国住宅价格下跌了4.21%,而去年同期房价上涨了1.62 y-o-y,这是房价连续第四个季度下跌。按季度计算,上一季度房价下跌1.99%。

2018年6月,通胀率升至15.39%,为2004年以来的最高水平。去年,土耳其里拉兑美元汇率下跌逾40%,跌至历史新低。中国政府最近将2018年国内生产总值(GDP)增长预期从此前的5%下调至3%至4%。

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瑞士的房价在2018年第二季度下跌了3.49%,这是瑞士房价连续第四个季度下跌,也是近20年来的最大跌幅。在最近一个季度,季度数据房屋价格下降了1.28% 。

在连续15年的房价上涨之后,瑞士政府为过热的房地产市场降温的努力终于取得了成功。国际货币基金组织(IMF)的数据显示,继2017年1.1%、2016年1.4%、2015年1.2%和2014年2.5%的年增长率之后,预计瑞士经济今年将增长2.3%,2019年将再增长2%。

其他疲软的欧洲房地产市场包括瑞典,截止到2018年第二季度,房价下跌了1.86%,俄罗斯(-0.81%),挪威(-0.73%)和英国(-0.09%)。上一季度,只有挪威和英国实现了季度增长。除了俄罗斯,其他国家在2018年第二季度的表现都比去年好。

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亚太地区依然强劲,但中国经济增长迅速放缓

在全球调查中,最强劲的5个住房市场中有两个位于亚太地区,在截至2018年第二季度的9个住房市场中,有6个的房价上涨。

香港的房地产市场持续繁荣,截至2018年第二季度,香港住宅楼价飙升13.15%,较2018年第一季度的12.28%、2017年第四季度的12.78%、2017年第三季度的13.41%和2017年第二季度的19.27%有所上升。2018年第二季度房价环比上涨5.05%。

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尽管香港政府从2016年11月起提高了所有非首次购房者的印花税,并在2017年5月削减了住宅和商业地产的允许贷款,但最近一次房价上涨还是发生了。2018年6月,行政长官林郑月娥公布了另一系列降温措施,包括对空置单位征税。根据评级与估价署(RVD)的数据,在2018年上半年,香港房地产交易总额较上年同期增长5.6%,销售额增长8.4%。去年经济增长3.8%,是2011年以来的最高水平。国际货币基金组织(IMF)最近将其对香港2018年经济增长的预测从原先的2.6%上调至3.6%。

澳门的房地产市场仍然充满活力,大量的基础设施投资将改变澳门与中国内地和香港的联系。截至2018年第二季度,住宅平均成交价格同比上涨6.31%,2018年第一季度同比上涨4.22%,2017年第4季度同比上涨4.93%,2017年第3季度同比上涨9.59%,2017年第二季度同比上涨11.79%。房价在最近一个季度强劲上涨了5.21%。

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澳门经济在2017年惊人地增长了9.3%,从2016年的0.9%、2015年的21.6%和2014年的1.2%大幅回升。国际货币基金组织(IMF)预计,澳门经济今年将增长7%,2019年将再增长6.1%。

泰国房地产市场再次强劲上涨,截至2018年第二季度,全国房价上涨5.01%,而前一年的年度数据房价下跌3.02%。2018年第二季度季度数据房价小幅下跌0.58%。在2018年的前5个月,全国范围内的土地和建筑交易增加了3.2%,达到4257.4亿泰铢(约合131亿美元)。泰国央行(Bank of Thailand)最近第五次将2018年经济增长预期从此前预计的4.1%上调至4.4%,原因是出口增长和私人消费强劲。

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其他房价涨幅不大的亚太地区房地产市场包括新西兰、日本(3.89%)和印度尼西亚(0.01%)。截至2018年第二季度,新西兰房价上涨4.3%。除日本外,所有国家都在上一季度实现了积极的季度增长。此外,2018年第二季度的增长势头较上年有所增强。

中国住房市场急剧放缓

中国房地产市场目前正在放缓,新的监管和货币政策影响了开发商和投机性买家。截至2018年第二季度,上海二手房价格指数下跌3.51%,与2017年第二季度的年度数据上涨6.76形成鲜明对比。上个季度,上海房价下跌了0.81%。

尽管如此,中国经济2018年第二季度同比增长6.7%,仅略低于上一季度6.8%的增速。继2017年和2016年分别增长6.9%和6.7%之后,今年中国经济预计将增长6.6%。中国经济已连续27年增长超过6%。

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台湾的房地产市场仍然疲软。截至2018年第二季度,全国房价下跌0.27%,而2017年第二季度房价下跌0.07%。上季度房价环比下降0.15%。

韩国的住房市场也很脆弱,截至2018年第二季度,全国住房购买价格指数从上年同期的0.73%下滑至0.08%。上季度季度数据房价下跌0.04%。

中东房地产市场继续挣扎,但埃及是个例外

中东目前正处于低迷状态,在我们的全球房价调查中,三个最疲软的房地产市场中有两个是卡塔尔阿联酋。考虑到该地区因低油价和持续的政治和外交危机而陷入经济困境,这并不令人意外。中东经济在2017年仅增长1.1%,是8年来的最低水平。

在全球调查中,卡塔尔仍然是最疲弱的住房市场,经济急剧放缓,其他伊斯兰国家对其实行封锁,造成了不利影响。

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卡塔尔的房地产价格指数在2018年第二季度下跌16.91%,在2018年第一季度下跌9.65%,2017年第四季度下跌10.42%,2017年第三季度下跌3.47%,2017年第二季度下跌4.52%。房地产价格在最近一个季度季度数据下跌了6.62%。卡塔尔经济今年预计将温和增长2.6%,2016-17年度年均增长2.1%,2012-15年度增长4.2%,2008-11年度增长15.7%。

其他中东房地产市场也不景气。

迪拜,由于经济增长疲弱、投资者情绪低迷和住房供应过剩,截至2018年第二季度,住宅价格下跌了7.63%,比前一年的2.51%跌幅更严重。在最近一个季度,迪拜的房价季度数据下跌了1.33%。

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同样,随着政府降温措施的加强,以色列长达10年的房价飙升现已结束。截至2018年第二季度,全国自有住房均价下降了1.21%,与去年4.06%的增幅形成鲜明对比。2018年第二季度,以色列房价下跌1.14%。

埃及是个例外

埃及的房地产市场在过去一年中有所上升,截至2018年第二季度,全国房地产指数上升了4.51%,而前一年的年度数据下降了5.32%。然而,上一季度房价环比下降9.91%。

由于2016年11月埃及货币价值减半,引发了剧烈的通货膨胀,预计埃及房价将迅速上涨。房价没有涨得更多令人惊讶。

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埃及总统阿卜杜勒-法塔赫塞西(Abdel Fattah el-Sisi)最近取消了对外国人拥有埃及土地和财产的最后限制。他还允许埃及最大的土地所有者政府将其土地用于公私合营计划。据国际货币基金组织(IMF)预计,中国经济今年将强劲增长5.2%,为10年来最快增速。

美洲的情况还是比较混合

美国经济依然强劲,但加拿大经济正在急剧放缓。

在拉丁美洲,墨西哥正在走强,而智利则强劲反弹。尽管有所改善,巴西的房价仍在下跌。

在经历了5年强劲的房价增长后,美国房地产市场仍保持着惊人的活力。美国联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency,简称fhfa)经季节性因素调整后的美国房价指数在2018年第二季度(经通胀因素调整后)同比上涨3.67%,2018年第一季度同比上涨4.93%,2017年第四季度同比上涨4.64%,2017年第三季度同比上涨4.68%,2017年第二季度同比上涨4.77%。FHFA指数在最近一个季度季度数据上涨了0.07%。

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美国住房需求和建筑活动喜忧参半。2018年7月,新单户型住宅销量同比增长12.8%,成屋销量下降1.5%。2018年7月批准的新住房建设许可同比增长4.2%。另一方面,在2018年7月,新房开工率下降1.4%,而完工率略微下降0.8%。

这个世界最大的经济体在2018年第二季度增长了4.1%,几乎是上一季度2.2%的两倍,也是自2014年第三季度以来的最快增速。经济增长的主要推动力是消费者支出他们的减税和出口商急于在报复性关税之前交货。最近,IMF将2018年美国经济增长预期从2.3%上调至2.7%,最终调高至2.9%,较2017年2.3%和2016年1.5%的增速有所加快。

2017年12月,美国总统唐纳德•特朗普(Donald Trump)签署了一项具有里程碑意义的税法(被称为《减税与就业法案》(tax Cuts and Jobs Act,简称TCJA),被认为是30多年来对美国税法进行的最大规模改革。

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加拿大房地产市场正在大幅放缓,与此同时,加拿大出台了更多旨在冷却市场的措施,并提高了抵押贷款利率。截至2018年第二季度,中国11个主要城市的房价仅上涨了0.41%,较去年13.02%的增速大幅放缓。2018年第二季度,房价环比上涨1.68%。

加拿大房地产协会(CREA)预计今年房屋销售将下降11%,主要原因是房价和利率上涨、供应短缺和不确定性加剧。需求疲弱。2018年7月,实际销售额同比下降1.3%。加拿大经济在2017年健康地增长了3%,这是自2011年以来的最高增长。预计今年经济增长2.1%,2019年再增长2%。

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拉丁美洲的市场状况正在改善

截至2018年第二季度,墨西哥全国房价指数上涨了5.12%,而2017年第二季度全国房价仅上涨了0.73%。上季度季度数据房价上涨4.89%。

尽管智利在2016年引入了房产销售税,但该国的房地产市场仍在继续走强。截至2018年第二季度,大圣地亚哥地区新公寓的平均价格上涨了3.39%,高于上年同期2.11%的同比涨幅。2018年第二季度房价下跌1.07%。

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巴西的房价仍在下跌,但随着建筑业和房屋销售的增长以及经济前景的好转,前景现在是积极的。到2018年第二季度,圣保罗的房价下跌了2.38%,而去年同期房价下跌了2.15%。圣保罗的房价在2018年第二季度环比下降了1.22%。