新西兰10万住房缺口 “供过于求”不会出现 储备银行不会放松LVR

 

近日新西兰Kiwibank银行的经济学家估计,新西兰全国有超过10万套的住房缺口,因此不可能出现房屋“供过于求”的现象,从而引发房地产市场的调整,大众也不要相信新西兰储备银行RBNZ很快就会放松对LVR的管控。

新西兰10万住房缺口 “供过于求”不会出现 储备银行不会放松LVR

Kiwibank的经济学家们预测,在住房供应持续不足的情况下,新西兰的房价将“显著”上涨持续到2020年中期。

他们还预测,今年初放宽高贷款价值比(LVR)贷款限制的新西兰央行,不会急于进一步放宽限制。

Kiwibank首席经济学家Jarrod Kerr和资深经济学家Jeremy Couchman在《房地产观察》(Property Insights)杂志上说,他们预计新西兰的房地产市场不会出现重大调整。“因为基本面是坚实的,没有任何反常的迹象。”

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他们说,目前对住房短缺的供应反应,包括新西兰政府的KiwiBuild项目,最终将蚕食新西兰的住房短缺。不过,在那之前,对住房的过度需求可能会阻止房价大幅下跌。

“住房市场供应不足,抵押贷款利率也很低。失业率可能会下降,而不是急剧上升。住房市场的调整往往是由突然失业或与急剧上升的利率混为一谈的家庭收入及支出的大出血推动的。预计,就业市场应该保持紧缩。而新西兰储备银行RBNZ将保持低利率。然而,抵押贷款利率最终还是将上升的。

”当你凝视着预测房地产的水晶球时,你必须联想到三个主要因素:人口、偏好和政策。我们还看到了一个远离悬崖的新西兰房地产市场。我们预计,到2020年,由于投资者的克制、利率上升和房屋供应增加,房地产市场将出现一段整合时期。奥克兰房价正在巩固;风险就是它们会出现下降,但幅度不会太大。小幅下跌将是对过去过度行为的轻微修正。我们预计,到2020年中期,新西兰全国房价将出现大幅上涨。”

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他们指出,入境移民的大幅增加,导致了住房压力和短缺,影响正在减少。

但他们表示,即使是在预计的移民数量减少的情况下,也需要一段时间才能满足需求。

“即使(或何时)建筑业赶上了需求的增长,但累积的住房短缺问题仍有待解决。”

“我们的分析显示,全国住房短缺超过10万套。而且短缺在好转之前还会进一步恶化。

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“按照目前的建设速度,可能需要几年的时间来缓解住房短缺。尽管在市场的边缘也会发生些什么,包括税收变化,但在可预见的未来还有很多工作要做。强大的KiwiBuild将会有帮助,即使有一些排挤(经济学家认为“其中的一些终究还将会被做的”)。

在LVR的限制上,经济学家们表示,尽管他们预计家庭收入增长会有所改善,因为工资将会上升,但在央行RBNZ的标准下,他们可能会在某个时候放松LVR限制。

经济学家表示,随着央行采取措施遏制通胀上升,放松宏观审慎政策可能不利于未来收紧货币政策。

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此外,储备银行RBNZ提出了三个标准,如果要使LVRs松动,则需要满足以下三个标准:

  1. 有证据表明房价和信贷增长已经下降到家庭收入增长率附近。
  2. 一旦LVR限制放宽,住房市场复苏的风险就会降低。
  3. 人们相信,政策放松不会削弱金融体系的弹性。

经济学家们表示,可以辩称这三项标准都已经达到了,“但肯定是不确定的”。

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“信贷增长正在放缓,但家庭收入的增长尚未显著提升。在金融体系的某些领域,防范过度杠杆的必要性依然存在。但自2016年以来,信贷质量有了实质性的改善。我们相信第2项和第3项要求更容易争论解决,现在房产市场已经冷却,由奥克兰引领。第一点却是判断的问题。”

“…而且,如果储备银行认为明年的标准将得到满足,我们只会期待与2017年11月(宣布的)上一次类似的适度调整——将LVR降低5%,并允许35%的首付款(从40%降下来)。没有什么大动作。”

在弥补住房短缺方面,经济学家们表示,想要建造更多的房屋是件好事。更棒的是,我们已经准备好花钱建造。“但如果我们没有能力建设,那就没有希望了。”

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“新西兰储备银行估计仅仅在奥克兰就有9000名住宅建筑工人的短缺。奥克兰的建筑建设获批率终于也接近十多年前的最高点了。截至今年五月,政府共发出一万二千三百份住宅单位建设意向书。都是非常受欢迎的开发项目。但考虑到已经感受到的产能限制,奥克兰能否继续保持不断开发及发展的快行道还有待观察。”

住房供应问题不再仅仅是奥克兰的问题。新西兰全国许多地区的需求增长超过了建筑业,包括怀卡托、惠灵顿和霍克湾。

“因此,就供应不足变成供应过剩、引发住房市场调整而言,我们没有看到这种情况。至少在未来10年内不会。这既不是好消息,也不是坏消息。这是持续受挫的根源。只有重大的投资和一些创造性的政策(关于移民)来缓解劳动力短缺才会解决长期的发展不平衡问题。”