悉尼房价现金融危机来最大跌幅 奥克兰房市跟随 却不存在崩盘可能

 

总体而言,悉尼出现了自全球金融危机以来的全年最大降幅。截至6月,房价中位数在此前12个月间跌了将近5个百分点,从2017年同期的$1,198,456澳元落至$1,144,217澳元。

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新西兰先驱报报消息,新西兰经济学家相信,奥克兰房价将会跟随澳大利亚主要城市的走势,即将经历下跌。

数据分析机构CoreLogic数据显示,悉尼房价已下跌5个百分点,而墨尔本房价更是在6年来首次下降0.5个百分点。

澳新银行ANZ首席经济学家Sharon Zollner表示,鉴于澳大利亚的房市变化,她正在紧密观察新西兰的市场动向。

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“新一轮风险已经出现,澳大利亚住房市场将迎来比预期更显著的放缓。”

不过,地产投资公司Craigs Investment Partners公司的Mark Lister认为放缓可能发生,但在当前经济形势下,房价下跌或许不太现实。

“我想在未来4、5年内,可能会出现房价被抑制的情况。”

“鉴于双方与中国的贸易往来,以及两国对购房的类似心态,澳大利亚与新西兰在经济与住房市场方面表现趋同。”

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“过去十年间,澳大利亚的住房市场迎来蓬勃发展。然而在最近一年内,悉尼很多地方都出现房价下跌,部分地区跌幅甚至超过10%。”

“总体而言,悉尼出现了自全球金融危机以来的全年最大降幅。截至6月,房价中位数在此前12个月间跌了将近5个百分点,从2017年同期的$1,198,456澳元落至$1,144,217澳元。”

Lister预测,新西兰市场也许会迎来一些戏剧性的改变。

“比如与中国经贸出现一些小问题,或者新西兰爆发口蹄疫病情。”

新西兰储备银行行长Adrian Orr发言认为,价格下跌尽管可能发生,但不在储备银行的预测范围内。

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对此,Lister表示认同,强调即使下跌,也不会超过住房市场的既有涨幅。

“奥克兰房价哪怕跌10%,也还是远高于5、6年前的价格。

“房价起伏是正常现象,人们完全不必为此惊慌。”

另有评论指出,住宅房屋的供应不足才是致使房价在过去十年间飙升的主要原因,而由此也推动了房屋规划数量的大幅上涨。

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与一年前相比,奥克兰新房批建数量上涨约1/3。规划师认为,这将导致奥克兰住房供应市场进入爆发期。

奥克兰市议会数据显示,仅上半年,奥克兰已有12,300处新住房批准待建,是2004年以来的最高数值。

此外,从去年8月到今年5月,10个月内住房获批数量同比上升27%。其中,约9成待建房屋位于奥克兰现有城区。

奥克兰市长Phill Goff表示,新增房屋可有效填补住房市场短缺,适应快速增长的人口需求。

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“同时我们也将迎来一个更为紧凑的城市,拉近奥克兰居民与交通枢纽、就业中心和公共设施的距离。”

此前,很多评论指出正是供应不足致使房价在过去十年间飙升,由此推动了房屋规划数量的大幅上涨。

住房市场的上一次高峰期出现在2007年。十几年间,很多城郊地区的房价已上涨一倍有余。

在一份今日发布的独立报告中,数据分析公司CoreLogic对奥克兰持续至增长的住房审批数量表示欢迎。

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CoreLogic的高级分析师Klvin Davidson认为,刚需房屋建设数量增加是一记重大利好。

“可以有效避免目前住房短缺的情况进一步恶化。”

奥克兰统一规划是政府主要规划文件。文件计划在未来新增逾100万住所,预估其中34万所具备商业可行性。此外,约6成新增房屋将位于现存城区范围。

奥克兰市议会规划委员会主席兼议员Chris Darby表示,把大部分新增房屋规划在现有市区,这意味着房屋市场的种类将会大幅增加,从公寓到大型住宅,可容纳各种户型。

数据同时显示,约4成新增房屋都在奥克兰现有铁路和北部公交路网附近。

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“这将推动对快速公共交通的投资,包括铁路、轻轨和公交道,为居民提供更便捷、频繁和高效的交通服务。

“这也是居民在选择住处时的重要考虑因素。”

Darby提到,尽管城郊地区的土地相对便宜,但基建投入巨大,而且居住在城郊的居民还要面临通勤和往返社区设施的额外开销。

  • 在截至今年5月的10个月内,获批住房有90%位于现有奥克兰城区;
  • 户型方面,联排住宅和公寓占比54%,该数据两年前仅为37%;
  • 在奥克兰市区,约66%新房屋被规划为多单位物业住宅体;
  • 约40%新获批项目位于现有铁路及北部公交网沿线。

房产策略师Leonie Freeman近日就奥克兰房价下跌的现象发表了自己的观点,她认为,奥克兰房市不存在崩盘的可能性。

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Leonie Freeman将奥克兰房市与悉尼和墨尔本进行了对比。众所周知,这两座城市的房价在最近一年都出现了不同程度的下跌。

在今年第二季度,墨尔本房产同比下降了2%。而在截至今年6月之前的一年中,悉尼房价则下跌了4.5%。

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Leonie Freeman表示,尽管悉尼和墨尔本的房价在近期有所下跌,但她认为这并不会影响房市长期向好的局面。而对于奥克兰来说,也是如此,因为当地的住房供应远远无法满足人们的实际需求。

“在房市不够景气的当下,很多屋主只是未雨绸缪,他们选择持房观望。” Leonie Freeman说道。

Leonie Freeman表示,房市的发展轨迹往往都是有迹可循的。根据以往的经验,奥克兰房价在未来还有小幅的上涨空间。

今年6月,副总理Winston Peters曾表示,他希望房价不要超过最低生活工资的五倍,即房价应该稳定在$213,000纽币的水平。而现实是,新西兰全国的房屋中位价为$550,000纽币,奥克兰的房屋中位价为$870,000纽币。

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根据美国公司Demographia最新发布的年度国际住房可负担性调查(The annual Demographia International Housing Affordability Survey),在新西兰,没有一个地区的房价是可负担的。

按照Demographia公司的标准,只要一个地区的房屋中位价超过了当地收入中位数的三倍,当地房价就被认为是不可负担的。

在新西兰,房屋中位价/收入中位数最接近3的是旺加努伊,当地房屋中位价/收入中位数之比为3.3。这一数字在奥克兰和皇后镇分别为9.3和11.26。