加拿大楼市持续高危不稳定 政府严打逃税 购房者房贷压力测试折戟

 

加拿大房屋抵押贷款和住房公司CMHC表示,加拿大住房市场连续第八个季度面临高度不稳定的风险。

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加拿大皇冠地产集团Crown Group将这种风险归因于多伦多、温哥华、维多利亚和汉密尔顿的房价普遍被高估和价格增长。埃德蒙顿、卡尔加里、萨斯卡通和里贾纳的风险被评为中等水平;温尼伯、蒙特利尔和哈利法克斯等被评为低风险地区。

房贷和住房公司CMHC称,温哥华楼市出现温和过热的迹象,尽管过去两个季度房价增长放缓,部分地区的独立住宅价格出现下滑。在多伦多,CMHC表示2018年第一季度的销售继续走低,远低于楼市过热的门槛。

房贷和住房公司CMHC的季度报告使用了过热,房价加速,价值高估和过度建设来评估与形容加拿大的房地产市场。

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打击买房逃税 新政9月起实施

而在这种面临高度不稳定风险的加拿大房地产市场上,不列颠哥伦比亚省政府为打击房地产交易逃税行为出台一项新政策,要求买家如果以公司或信托的名义购房,必须填报更完整的信息。据加通社消息,这项新政将于今年9月17日起实施。

不列颠哥伦比亚新的物业转让税要求买家如果通过公司或信托购买物业,必须报告详细信息,包括姓名、出生日期、国籍、联络信息、社会保险号码等。这些信息让政府可以查到物业的主要利益相关人,确保有人正确纳税。

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不列颠哥伦比亚财政厅长Carole James表示,政府的这项新规是为了防止有人规避税法,企图以数字号码的公司和信托隐藏其拥有物业。

新的信息披露规定,适用于所有类型的物业,仅对慈善信托和医院、学校等机构豁免。

不列颠哥伦比亚省政府还承诺要采取更多行动,揭露不法的房地产交易。

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而据多伦多星报报道,不列颠哥伦比亚省政府将就以下措施咨询公众的意见,包括:

  • 公开房屋业主登记名册,公开省内所有房屋的业主身份;
  • 制定新法案跟踪公寓楼花交易;
  • 与联邦税局共享业主补贴;
  • 设立税务欺诈和洗钱工作组,由三级政府成员组建。
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房贷压力测试18%人不合格 成交跌失12.5%

加拿大房贷专业协会的最新报告揭示,联邦政府实行收紧按揭规定的”压力测试”,令18%原来可以买到心仪房屋的准买家通过不了压力测试,从而压抑了房屋销售。

协会会员资深华裔房贷经纪表示,不少华裔顾客还是可以在压力测试下成功圆他们的置业梦。

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据该报告,自2016年底以来,估计大约10万名加拿大人未能买到心仪的房屋,这因为联邦政府相关部门颁布房贷新规定(俗称压力测试),要求准买家有更大的财政能力,以防利率上升而令他们无法继续供款。

在这10万人中,6万至7万人是受累于2016年10月开始的压力测试,另外2万至3万人受到自今年1月1日起更新压力测试的影响。

该会首席首席经济师邓宁Will Dunning表示,在今年上半年,估计40%至50%所有房屋准买家,即是大约14万至17.5万准买家需要面对新压力测试,当中15%至18%测试不合格,过不了关。

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邓宁指,与过去10年内其他按揭政策转变相比,这一轮的压力测试是最影响借贷者的一次。

根据他的研究报告,大部分准买家唯有降低要求,购买较便宜的房屋,因此下调向银行的借贷额,从而让他们通过压力测试,可获银行贷款而落实置业。邓宁估计这些借贷者平均需要作出28,750加元的价格调整。

Sherwood Mortgage Group房贷经纪郭Maurice Kwok表示,他有大约一半顾客是华裔,从他实际接触所得,在压力测试下,华裔顾客还是各有方法过关。

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一类是年薪过10万加元的房贷申请者,他们大多是来自中国内地的电脑专才或医疗研究员,申请者与伴侣的总收入加起来,便可以通过压力测试而成功贷款置业。

另一类是自僱人员,并没有僱主薪酬报税单的限制,他们可在商业计划中作出较高收入的表述,而且他们可向放款较灵活的信讬公司借贷,不用靠大型银行的借款。

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郭又说,还一类房屋准买家可向只受安省政府监管的信用合作社贷款,便可避过由联邦政府规管的压力测试。

但郭补充说,向信讬公司或信用合作社借贷,所支付的利率高过从大型银行借贷的利率。

无论如何,他同意邓宁所说,压力测试对准买家的打击是长远的,并非如一些乐观地产从业员所想,准买家经过心理调整,市场适应了新措施后,打击便可逐渐减轻。

郭认为,影响所及,一些年轻人索性不买屋,打算一辈子租屋,余钱花掉算了。这其实不利加国经济发展,因为资源没有留作较佳的使用。

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郭续称,若果压力测试不除,更多人买不起多伦多及邻近地区较高的房屋,被迫往较偏远的地方例如咸美顿置业。

有地产代理曾表示,压力测试是拖累加拿大房地产楼市从高峰下落的主要原因之一。

邓宁在其报告指出,今年上半年加拿大全房屋销售比去年同期下跌12.5%,又比2016年同期下跌16.5%,主要原因是压力测试。