不吃不喝也养不起房的加拿大城市 楼市风光难再现

 

据加拿大环球邮报的最新报道,今年第一季度加拿大家庭在住房方面的负担比去年第四季度又有加重,平均要支出其家庭税前收入一半,准确讲是的48.4%来养房,而加拿大两大房地产热点城市多伦多和温哥华的居民负担更是沉重,分别要花费收入的74.2%和87.7%来养房。

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加拿大皇家银行RBC发布的数据称,在去年第四季度,由于各地房价普遍有所下降,加拿大家庭住房负担一度有所减轻,房屋负担能力指数也随之下降0.3个百分点。但在今年第一季度,由于按揭利率升高,房屋负担能力指数又升高了0.4个百分点至48.4%,更比一年前增加了2.3个百分点。

按照定义,房屋负担能力指数是指业主购房和养房的支出占税前家庭收入的百分比,其中包括了按揭付款、水电费和物业税等。

皇家银行的报告分析说,至少有两大因素使得加拿大业主的房屋负担能力难以减轻,一是加拿大央行加息在即,按揭利率只会升高不会下降;再是各大市场的房价再难明显下降,特别是多伦多和温哥华地区的房价,业主或买房者别指望这些地方的房价会大幅调整。

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住房最难负担的依旧是是温哥华和多伦多根据皇家银行的报告,从加拿大全国来看,温哥华和多伦多业主的房屋负担能力恶化的情形最为严重,在温哥华,居民要拿出税前收入的87.7%来养房,今年第一季度房屋负担能力指数又升高了1.5个百分点,更比一年前增加了9.5个百分点。

多伦多业主房屋负担能力恶化程度仅次于温哥华:今年第一季度购房和养房的支出已经占税前平均家庭收入的74.2%,虽然比上个季度下降0.1个百分点,但比一年前上升1.7个百分点。皇家银行首席经济学家赖特Craig Wright表示,无论在温哥华,还是在多伦多,这对首次购房者尤其是年轻人都不是好消息,实际上温哥华的房屋负担指数已经到了“危机水平”,而在利率上升的环境下,这个危机难以缓解,不会变得更好,只会变得更糟。

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多伦多的情况也类似,由于房价有所下降,最近两个季度业主房屋负担能力有所改善,不幸的是,这个改善的程度是相当有限的,因为综合各方面情况来看,未来时期多伦多地区的房价不是下降,而是缓慢且逐渐升高。如果再考虑利率上升因素,业主房屋负担能力恶化的趋势似乎难以避免。

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多数城市房屋负担能力指数低于加拿大全国平均水平排在温哥华和多伦多之后的是维多利亚,该市的公寓住宅负担能力指数为62%,大大高于加拿大全国平均值(48.4%)。维多利亚房屋负担能力指数上升速度非常之快,在三年前,该指数只有48%,也就是三年之内升高了29%。

与温哥华、多伦多和维多利亚相比,多数城市房屋负担能力指数均低于加拿大全国平均(48.4%)。换句话说,加拿大家庭房屋负担能力指数之所以居高不下,很大程度上归咎于这三大地区的房屋负担太沉重,拉高了加拿大全国的平均值。

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除这两大城市外,房屋负担能力指数最高的是蒙特利尔和卡尔加里,分别为43.7%和43%,均低于加拿大全国平均的48.4%,但均不及温哥华(87.7%)的一半。不过也比去年第四季度分别升高了0.4%和0.5%,比一年前分别上升1.7%和1.3%。

另一方面,6月份炎热的夏天并没有给加拿大楼市带来一丝温暖,看着整体的房地产市场的动态,人们的心里感觉哇凉哇凉的。

加拿大房地产协会Canadian Real Estate Association调查了各大市场的销量和挂牌量比率(SNLR),结果显示,销量和挂牌量比率下降快6个市场均位于多伦多东部,而大多伦多地区的降幅最大。

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销量挂牌比SNLR是加拿大地产协会用来确定买房或卖方市场的指标,当SNLR的值是50%时,市场是完美的均衡市场,买卖双方供求平衡;SNLR介于40%到60%之间时,市场就会被认为是平衡的,房产会在合理的时间内以公平的价格成交;当SNLR小于40%时是买方市场,待售房屋在市场上的时间延长,价格下降,这时买家可以开始要求更多优惠,例如较低的购买价格。当SNLR大于60%时,称为卖方市场,市场上大量的足够购买力的真实买家但是待售房源却有限,这时房屋出售速度很快,或者多家出价使卖家处于有利地位。

不过,这个比率虽然有用,但不是万能的,尤其是这个数字变化幅度太大的时候。

5月份,哈利法克斯、渥太华和蒙特利尔的房地产市场有所升温,相比去年同期SNLR分别上涨61.1%、67.1%和66%,涨幅分别是13.57%、12.77%和12.44%。

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大金马蹄地区的楼市冷却速度很快。多伦多今年5月份的SNLR比去年同期下降30.52%,降至46.9%;尼亚加拉今年5月份的SNLR比去年同期下降28.57%,降至61.5%;汉密尔顿今年5月份的SNLR比去年同期下降25.9%,降至59.8%;

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除大多伦多地区外,不列颠哥伦比亚的房地产市场虽然不那么极端,但是也非常突出,菲莎河谷的SNLR降低7.29%,降至64.9%;维多利亚降低15.6%,降至68.7%,这也是不列颠哥伦比亚最大的降幅。

至于今年下半年的局势到底会怎样,不同的专家有不同的说法。

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高级经济学家Robert Hogue在报告中写道,最初预测2018年房屋销售将同比下降4.3%,但到今年年底这个数字可能会翻一番。

而Scotiabank的高级经济学家Marc Desormeaux,今年下半年,复苏会翩然来临。至于想要炒房的人,估计要继续观望了!