房屋价格上涨态势明显 开曼群岛会是下一个海外投资热点吗

在经历了几年的挑战之后,开曼群岛的房地产市场在消费者和投资者信心增强的情况下,如今又开始快速增长。房价正在强劲上涨。房地产交易正在回升。住宅物业建设也在显著改善。

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根据开曼群岛地政总署的数据,在2018年第二季度,不动产转让的平均价格比去年同期增长了9.6%,达到KYD$406,817($496,118美元)。在2015年上升了6.7%,2014年下降了9.5%之后,去年的不动产转让平均价格上升了42%。

通过开曼群岛房地产经纪人协会(Cayman Islands Real Estate Brokers Association)的多重上市系统(Multi Listing System, MLS)出售的住宅物业的平均售价在2017年为KYD$564,552($688,478美元)。

增长主要集中在7英里海滩(Seven Mile Beach)的公寓,以及开曼凯岛(Cayman Kai)北部的独栋住宅。最昂贵的住房是位于大开曼岛西端的珊瑚沙海滩Seven Mile Beach,这里的房价最高可达每平方英尺KYD$1,200(约合$1,463美元)。

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  • 根据位于Seven Mile Beach七英里海滩上的32栋超豪华滨海别墅的销售价格数据,其2017年平均售价为KYD$145万($177万美元),同比增长3%。
  • 根据Charterland的数据,在大开曼的七英里海滩的豪华海滨公寓开发项目, 2017年公寓住宅的平均售价为KYD$162万(合$198万美元),较上年同期下降了3%。
  • 在位于七英里海滩上的6栋3层高的公寓楼开发了57套海滨公寓住宅,年度平均售价上涨了约9%,至KYD$570,185(合$695,348美元)。自2013年以来,这里的住宅物业的价格一直在上涨。
  • 在美景镇Grandview的12栋三层住宅街区里,这是一项60套公寓的海滨开发项目,年度平均售价在2017年上涨11%,至KYD$526,427(合$641,984美元),2016年上涨8%。
  • 在乔治镇的其他项目,两间卧室的内陆联排别墅的平均售价在2017年维持在KYD$193,000 (US$235,366)十分的稳定。

由于需求强劲,再加上供应有限,开曼群岛的住房市场现在正转变为卖方市场。

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根据本地房地产开发商Charterland进行的房地产评估,开曼群岛的公开市场房地产转让总额比上一年增加了4%,达到1,616套。同样,年度房屋的交易量飙升了16%,达到了KYD$6.22亿($7.585亿美元)。

根据开曼群岛土地和调查部发布的数据,在2017年的前8个月,不动产转让数量增加了8.8%,而转让价值与去年同期相比略有下降2.3%。

住宅建设活动继续改善,豪华公寓开发项目增多。根据开曼群岛规划部的数据,2017年第一季度,开曼群岛的住宅项目批准数量和价值分别增长了37%和140%。2017年第一季度,公寓的建筑批准数量比上年同期增加了两倍多,达到了KYD$994.7万(合$1.155亿美元)。与此同时,建筑项目的批准也增加了46.3%,达到KYD$3760万(合$4590万美元)。

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在过去的十年里,房产交易的平均价格的变动一直不稳定,这可以归因于某些房地产开发商在特定时期进行的大规模收购,这影响了房地产市场的数据。例如,在2011年,Dart集团进行了重大收购,占当年所有财产转移总额的28%。

据当地房地产专家称,开曼群岛的房地产市场预计在未来几个月仍将保持活跃,尤其是在七英里海滩以及水晶港(Crystal Harbour)、大港(Grand Harbour)、Vista Del Mar和游艇俱乐部the Yacht Club等住宅区。

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开曼群岛地产协会CIREBA表示:“2018年及以后的市场前景依然乐观。随着岛屿人口的增加,租赁市场也在增长。开曼的旅游业发展良好,停留时间和邮轮旅游人数保持稳定,这些都加速了整个大开曼岛及其他岛屿的发展。”

“我相信,当你从开曼的宏观层面来观察趋势——诸如房地产销售,公共和民间发展,改善基础设施和在这个国家对税收和私人企业优惠的法律——你会看到开曼群岛持续的成长,是朝着积极的方向繁荣的未来发展的,经济增长将会十分的稳定,“CIBERA总裁珍妮特托坦Jeanette Totten说。

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开曼群岛住宅房地产市场租金收益率分析:

租金收入在开曼群岛,租金收益率5%-8.2%之间。

在开曼群岛,租金回报令人惊讶地好。七英里海滩的共管公寓价格各不相同,价格从每平方米4000美元到11000美元不等。还有一些超级豪华的大型共管公寓,每平方英尺的价格都高得惊人。

较小物业的预期租金收入(120平方米和200平方米)现在大约是每月$3000到$4500美元。这意味着平均租金收益率约为5%至7%,这并不坏。

大型公寓的物业样本相对太小,无法准确反映这类物业的租金收入。

总的来说,房地产价格一直坚挺,在2012年时开始的调查时开始,价格变动幅度不大,开曼群岛的公寓平均价格为每平方英尺$4,041美元。

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大开曼岛的其他海滩社区的租金收益甚至更好。房地产价格较低,每平方米约$2,000美元至$3,000美元,但这些房地产的预期租金收入约为$1,000美元至$3,000美元,租金收益率从7.48%至8.17%。

在开曼群岛,真正的大型的房地产(豪宅)在收入方面不那么吸引人,租金收益率也低得多。

投资者们对中小型公寓的高租金收益感到惊讶。但近年来,开曼群岛的高产一直是很正常。

解读租金收益率,税收和支出费用:

  • 开曼群岛拥有绝对的税收自由。
  • 开曼群岛是一个没有税收管辖权的国家。
  • 开曼群岛没有所得税和资本利得税。
  • 印花税对租赁合同和财产转让征收。
  • 业主向游客出租物业,须按租金总额的10%缴纳
  • 旅游住宿税,不得扣减。

开曼群岛的房地产购买成本较高,但主要为卖家支付

往返交易费用约为物业价值的13.50%至20.50%。买方支付7.5%的印花税。本地房地产经纪人的佣金大约是房产价值的5%到10%,通常由卖方支付。

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业主与租客

开曼群岛的法律是支持房东的

租金:租金与租金的上涨可以自由协商。房东力量是强大的。在实践中,房东可以(而不是严格的法律)增加中租的租金,并对晚租征收附加费。

租客驱逐:没有关于租赁合同终止的具体法律规定。房东通常会在合同到期前几天通知租户。

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开曼群岛是加勒比地区最富裕的国家之一。得益于发展、旅游业和国际金融这两大支柱,从1998年到2007年,这块英国海外领土的实际GDP年均增长率达到3.1%。是世界第六大银行中心。

第一太平戴维斯Savills的查尔斯•韦斯顿-贝克Charles Weston-Baker表示:“开曼是加勒比地区的一个世界国家,拥有庞大的国际商业社区,拥有完善、多样化的设施,包括医院、学校、高尔夫球场和酒店。”

从2008年到2010年,全球金融危机的溢出效应导致2009年实际GDP下降了7%,2010年又下降了2.7%。经济最终在2011年复苏,实际GDP增长率为1.2%。

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然而,自那时以来,经济增长一直较为温和。经济统计办公室(ESO)的数据显示,2017年,经济增长2.6%, 2016年,经济增长2.7%,2015年为2.8%,2014年为2.2%,2013年为1.5%,2012年为1.3%。预计今年经济将继续温和增长。2018年第一季度,开曼群岛全国通胀率为2.2%。根据ESO的数据,2018年第一季度失业率从2012年到2014年的年均4.4%降至4.1%。