零容忍 加拿大税务局多种手段严查炒房及倒卖房地产投资者

 

加拿大环球邮报消息,随着加拿大政府最近宣布对超过1亿加元的新税务重新评估,显然加拿大联邦政府仍然对在多伦多和温哥华的房地产倒卖者感兴趣。

零容忍 加拿大税务局多种手段严查炒房及倒卖房地产投资者

一些税务专业人士和房地产业内人士认为,这仅仅是一个开始,因为加拿大税务局的目标是房地产市场上有些人可能多年来一直在欺骗税务局。加拿大人因逃税被定罪或被送入监狱的情况极为罕见:例如加拿大每年大约有2900万人报税,在2016年4月至2017年3月期间有37起定罪; 比例大约是百万分之一。

上周,加拿大税务局CRA发布了一个新闻稿,总结了最近的税务执法工作。自2015年以来,已发现与房地产相关的额外税收$5.92亿加元,仅在最近一年就重新评估了$1.026亿加元,并对虚假申报的税务人罚款达$1,920万加元(自2015年以来已征收$4,370万加元罚款)。

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加拿大政府现在每年都会审查约1万个与房地产相关的案件,并且找到骗税的人需要时间:审核税务可以在递交申请之后长达四年的时间里审查。

过去几年来,大多伦多地区和不列颠哥伦比亚省低陆平原地区的经济因素,房产价格快速上涨,进一步增加了房地产行业税收违规的风险。

在以前执法不严的时代,一些公寓和独立住宅倒卖能够让一人拥有多个物业并在没有报税的情况下出售。现在,税务局有一些很强大的手段严格执法。

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税务局可以跟踪土地登记和其他数据来源,找到没有记录或报税不足的可疑交易,然后提交重新评估。如果有争议,税务局可以迫使开发商、公用事业、银行和电信提供商交出有关被怀疑房屋的数据。

“除非你证明自己无辜,否则你就有罪; 这就是CRA工作的模式,“毕马威会计师事务所(KPMG)驻加拿大分支机构律师事务所合伙人兼税务师Justin Kutyan表示。

“如果你几乎从来不出现在此处公寓,从来没有刷过卡,不买水电,你的邮件也没有转发到那里,而有人却把你的名字列在另一间房子上。这些都能说明问题。”

税务局目前关注的问题是不正当申请新的或大幅翻新住宅的GST消费税回扣。尽管最高抵扣是$24,000加元,但只适用于主要居住住宅,伪造这点可能成为从事其他逃税活动的线索。

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以前段时间加拿大著名的Gideon Margolin逃税案为例,他最近在涉及消费税的案子中败诉。2012年他在安大略省列治文山购买新建房屋并在2014年出售。

法庭文件填显示,Margolin先生及其配偶“无意将其作为其主要住所……并且他们都没有将该物业作为其主要居住地。”

法官援引了天然气和电力仪表的读数,在房屋从竣工到出售之间的五个月内,这些仪表几乎没有走字。Margolin先生在几处房产之间穿梭,由搬家工人和他的清洁女工作证说,他基本上是用这套住宅储物。

他在旺市还买了另一栋新建房屋并很快出手。在所有涉及这些房子的时间内,直到今天,Margolin先生都主要住在安大略省的King City占地11英亩的一座价值$200万加元的房子里。

这些$24,000加元的消费税退税对政府来说就是毛毛雨,但一旦查证起来,都会成为线索和契机,重新评估这些倒卖房产的税收状况。

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大多数房主知道,如果他们在一年内出售新购买的主要住宅,收益的50%要交税。

但是,如果税务局发现业主是一个习惯性的房产倒卖者,他们不住在那里,并且以买卖房子为职业,他们会将这些收益评估为营业收入,并将税率提高到房产收益的100%。

更何况,如果纳税申报不正确,政府可以指定处罚措施——利息为每月复利——一直追溯最开始错误申报的时间。

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这就是为什么毕马威的Kutyan看到了更多的房产倒卖者在向他咨询法律建议和要求代理。

他对倒卖房产人士的建议是提前计划和预算付税。“逃税有什么意思呢?是可以适当的获利,但太贪了那就确实是不行的。”