中国海外房产买家应该对新西兰奥克兰的住房市场负责吗

 

如果新西兰的《海外投资修正法案》能够仅仅把打击范围锁定在当初承诺的现房领域,它一定不会像现在这样成为众矢之的。

中国海外房产买家应该对新西兰奥克兰的住房市场负责吗

新西兰中文先驱报撰文,这是一个“横看成岭侧成峰”的年代。当新西兰统计局公布海外买家购房数据后,谁能想到简单的数据就能引发激烈的争论?“外国人购房禁令”这个不断带来争议的话题,再一次成为各种观点交锋的战场。

中国海外房产买家应该对新西兰奥克兰的住房市场负责吗

根据新西兰统计局权威数据,2018年第一季度新西兰全国房产交易的买家中,只有3.3%是海外买家。新西兰公民占交易总数的79%,新西兰居民(PR持有者)占比8%,也就是说本地买家合计占了87%。去年同期的买家占比是2.1%,也就是说在号称“外国人购房禁令”的《海外投资修正法案》草案推出后,外国买家的数量不减反增。

站在反对者的立场上解读,这是一个绝妙的反击机会。例如国家党住房事务发言人Judith Collins就说,工党推出外国人购房禁令除了释放排外信息外没有任何意义。

但具体到地域上,又是一幅不同的画面:海外买家在奥克兰和皇后镇的存在感最强。皇后镇有9.7%的买家都是外国人,奥克兰有7.3%;奥克兰部分地区如市中Waitemata,接近20%的住房都卖给了外国人。工党财政部副部长David Parker据此指出,外国买家最集中的两个地区,恰恰对应全国住房最不可负担的两个地区并不是巧合。

这两个地区的房价都发生了疯涨:奥克兰房价中数从2012年4月的49.6万纽币涨到2018年4月的85万纽币,涨幅为71%;皇后镇湖区房价涨得更凶猛,从2012年4月的49.3万纽币涨到2018年4月的95万纽币,涨幅高达93%。相比之下,全国住房均价在这段时期才上涨了51%。

中国海外房产买家应该对新西兰奥克兰的住房市场负责吗

那么是否可以说,虽然外国购房人的数量没有想象的那么多,但因为他们集中在某些城市,所以炒热了地区住房市场呢?

答案一半一半。首先,和住房市场关系最密切的是金融系统,任何国家的房市本质上都是资金市。2008年全球金融风暴让几乎所有经济体都开出了“降息刺激增长”的药方,量化宽松政策给金融系统注入了大量钞票,各国房市的螺旋上涨就是对“钱满为患”的直接回应。

新西兰也不例外:2008年3月新西兰的两年期固定贷款利率还在9.64%的最高位,之后一路下滑到2016年5月的最低点4.35%,至今依在4.69%的低位徘徊。可以说,只要新西兰的利率环境不发生逆转,本地住房市场的泡沫就不会破灭。

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但是除了本国流动性外,新西兰还需要面对他国流动性。无可否认,过去几年奥克兰的住房拍卖会活跃着太多中国买家的身影,有的甚至直接通过电话远程出价。2014-2016年是中国资本出海的“盛宴”,基于教育、分散资产配置、移民准备等需求,中国买家争相在多伦多、温哥华、伦敦、旧金山、悉尼和墨尔本等国际大都市置业。奥克兰已经算是最外围的一圈涟漪,但房价依然在竞拍中起飞。

与中国买家不同的是,本地买家受到储备银行LVR政策的限制,在借贷能力上是有天花板的;而中国买家由于基本不在本地贷款,又是抱着不居住也要投资的目的,在购买力和竞价能力上是强于本地买家的。随之而来的问题就是,一旦中国收紧外汇管制,这些投资热点城市的住房市场是否就会“退烧”?从数据来看,这一幕可能已经发生了。

2017年初中国《个人购汇申请表》明确提示购汇不得用于境外买房、证券投资、购买投资保险等尚未开放的资本项目;7月1日《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》规定,人民币计价的大额跨境交易报告标准定为20万人民币,单日累计跨境交易下降到5万人民币,相当于在限制资金离境的同时也堵住了“蚂蚁搬家”的腾挪方式。人民银行的购汇收紧对海外城市的房价可谓是立竿见影:多伦多、悉尼、伦敦、奥克兰等城市的房价均在去年7月见顶,然后进入向下通道。这种同步性发生在全球各大投资热点城市绝对不是偶然。而最近几个月拍卖会上中国买家身影的减少、住房销售的下滑间接证明了中国资金和海外房价的高度相关性。

中国海外房产买家应该对新西兰奥克兰的住房市场负责吗

如果说新西兰本地住房紧缺和低利率提供了当地房价飙升的内因,海外买家(尤其是中国买家)则是凭借雄厚的资金实力充分把握住了机会。问题是一国(或多国)资金能对新西兰的地区住房市场发生这样大的影响,本身就是很危险的一件事情。房价的涨跌是周期性的,工党推出《海外投资修正法案》,正是希望在下一波上涨到来之前,构筑一道抵挡热钱再次入境的堤坝,这也是《海外投资修正法案》的立法本意。

如果法案能够仅仅把打击的范围锁定在当初承诺的现房领域,它一定不会像现在这样成为众矢之的。