在英国买房的方法及步骤详解03——英国房产投资201

尽管对于大多数中国国内的买家来说,他们对于海外房产的购置,已经习惯了通过现金及全款买房。但是在英国,由于房屋抵押贷款政策比较宽松,英国本地的房贷机构也相对愿意为海外买家提供合适的房贷产品,并且对于海外人士和本土人士提供的服务除却部分海外人士需要提供的额外的海外收入证明,其他部分基本相似。那么,我们今天就可以聊一聊英国的房屋贷款问题了。

在英国买房的方法及步骤详解03——英国房产投资201

申请房屋抵押贷款应该是和筛选房屋及看房同时进行的,买家能获得贷款额度的多少和他现在有多少首付基本无关,一般和购买人的工资多少以及信用分数多高有关,如果买家本身有一套无贷款的房子做为固定资产,那是可以做部分抵押的,但是和中国国内情况不一样,英国贷款审批非常严格,最主要的方式就是取决于买房者的工作情况,工资越高能带贷的越多,另外一个因素是买房者的信用分数,这个要在日常中不断积累,比如信用卡数量,还款情况,负债比率,甚至包括居住地点是否有过犯罪记录等等。

在英国,贷款金额通常是工资的4到5倍,这取决于当前经济环境、银行自身情况和监管层对银行的严格情况,基本所有银行都有在线计算系统,直接输入你的首付金额、你的工资金额、日常消费等情况信息,系统就会自动算出能贷的金额。比如HSBC,Halifax,Nationwide等等。

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房屋抵押贷款中介Mortgage Broker

有关Mortgage Broker贷款中介这个角色,很多人不理解为什么需要他们,为什么不直接找银行贷,那是因为贷款中介和银行业务员走的不是一个系统,银行通常条件比较苛刻,比如有的银行需要你有永久居民身份,需要你工作已经有些年头了等等要求,但贷款中介通常没有太多要求,你有3个月工资单,有合法签证就行,一般他们能拿到的利率是一样的,Broker贷款中介的赚钱方式是每成交一单向银行拿佣金而不会像你拿。所以具体要不要找贷款中介就看你的个人情况,如果你背景复杂没法在银行直接拿到那就去找贷款中介拿。

贷款银行Banker

具体贷哪个银行取决于你个人情况以及银行的Mortgage Rate房贷利率,比如众所周知HSBC汇丰银行需要你有永居的身份才会考虑你的贷款申请,Santander一般需要你已经有1年工作时间(过去是这样),相比之下Halifax比较容易,但以上信息都属于过去,未来也会改变,这需要你咨询银行或者咨询Broker,从利率的角度来讲,HSBC一般是最低的,但也是审批最严格最难拿到的贷款,其次比较低的就是Santander,可以用一些比较当前利息高低的网站或者直接去银行网站来比较。

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贷款利率Rate

你的本金越大,需要贷的越少,则你能符合的利率产品的利率就越低(LTV值),而具体选什么样的利率产品估计展开说,说上几天也说不完,银行产品错综复杂,这里简单讲一下几种关键产品。

1. 固定利率Fix Term Rate

此类贷款有2年的5年的以及10年期的,这类贷款表示利率在以上几种时间长度下是保持不变的,比如目前标准利率Standard Variable Rate(SVR)是4%,则2年固定利率可能是1.5%,而两年过去后利率回到银行标准利率4%左右,这类贷款的特点是都会包含一个费用那就是申请费Arrangement fee,一般银行叫它Booking fee 或叫Product fee 或其他什么名字,利率越低则这个价格一般越高,很多人不太在乎这个钱,认为是小钱,但实际上这笔支出就是银行给你2年期固定利率所上的保险,什么意思?

这里举个例子来比较一下具体花费,比如申请费booking fee如果是1000英镑,你选择一款2年期利率为1.2%的贷款,在不考虑任何其他费用的情况下你的实际利率并不是1.2%,你要同时考虑计算那1000英镑在未来20年的投资回报价值(例子里面通常都用20年这个时间是因为贷款时间通常是20年)。

在英国买房的方法及步骤详解03——英国房产投资201

就和我们第一期的例子一样,这1000英镑本来可以购买最安全的国债或者利息不断投入去购买基金,假设年回报是5%,那20年后1000英镑会增长到2600英镑左右,如果你贷款20万英镑,20年还清,每年利率都是1.2%的话,因为你的申请费booking fee支出,最终的利率其实并不是1.2%,而是1.33%左右。

这当然是假设最好的结果,因为没有这么低的固定20年期贷款利率,如果你每2年就去换一个新贷款,就要考虑新交一笔费用,此时的费用可能比第一次要少,也可能一样,按照上面的计算方法,假设你每2年换一次,每次只有500英镑申请费booking fee(不考虑其他费用如可能的退出费、提前还款费等),则计算20年的总费用支出和本来可以带来的投资回报,最终你的实际利率应该是1.66%左右,也就是说每2年只有500英镑的费用会带来0.4%左右的利率加成,这还是如果你一直使用原银行并且其他什么费用都不考虑的情况。

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2.浮动(跟随)利率Tracker

Tracker利率是在央行利率基础上加一个固定利率,如目前央行利率是0.25%,银行收1.5%的利率差价,则最终你付的利率是1.75%。

浮动利率Tracker分固定Fix或终身Lifetime,Fix Tracker的情况和上面所说的固定利率Fix Rate情况类似,区别就在于假如是2年Fix Tracker,这期间如果央行利率变了,则你的利率也要改变。Lifetime Tracker就是Tracker利率永远随央行利率变化而变化,假设央行利率一直是0.25%,则你的利率保持1.75%不变,直到央行改变利率价格。

在英国买房的方法及步骤详解03——英国房产投资201

其实是Fix固定还是Tracker浮动取决于个人对待风险的看法,以上的计算无非是想说明银行是不会吃亏的,Fix其实就是一种贷款利率保险,既然是保险自然会有保费,而这个费用银行已经反反复复仔仔细细的算过了,未来风险当前竞争对手等等情况银行都已经考虑在内,所以无论选择哪种Fix其实差别并不大。

相反,Lifetime Tracker是属于无保险产品,只有一个手续费那就是高于基准利率的加成,这个数值是多家银行竞争之后的结果,所以在不出意外的情况下长期来看Lifetime Tracker的利率是所有产品中最低的,但是相信你也注意到了这里所说的关键字,不出意外,意外就是央行大幅加息,速度很快力度很大,此类情况在上世纪70年代出现过,虽然固定利率以及标准利率随后也会大幅上调,但是还不及基准利率的上调速度和高度,这种情况虽然百年难遇,但是毕竟还是有可能再发生的,所以该不该给利率上保险就因人而异了。