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加拿大税务局严打楼花炒作 任何人不报税后果严重 将面临重罚

根据加拿大税务局规定,任何人在报税时,都需要向加拿大税局申报在税务年度内所出售的物业,就算出售的物业是主要居所Principal House,可以享有100%免缴增值税亦不例外。

加拿大税务局严打楼花炒作 任何人不报税后果严重 将面临重罚

近日一宗涉及楼化转让的案件曝光。据明报报道,该诉讼涉及一名加拿大女地产经纪及其当时只有17岁的孙女。两人于2006年签订购买协议,各自买入在多伦多正在兴建的一个共管公寓楼单位。女经纪与其孙女购买了相邻的单位。交易于2010年6月完成,在同一个月其孙女的单位被售出,她自己的单位在之后一个月售出。

不过,女经纪及她孙女在2010年度报税时均没有申报出售这些公寓单位后的任何收益。加拿大税局重新评估她们的2010年报税表时,发现女经纪没有申报$103,206加元商业收益,这笔收益源自出售的单位。同样,其孙女也没有申报源自出售其单位的$106,025加元商业收益。税局因此向两人征收大笔罚款。

女经纪与她孙女在法庭上申辩说,她们原意是长期持有购入的公寓单位,无意炒卖楼花,所以应视出售两个单位所获为资本增值,以50%税率征税。据她们的解释,孙女准备中学毕业后,入读该公寓隔邻的辛力加学院Seneca College,并拟住在所购公寓内。女经纪则计划把她的公寓出租予第三者。

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但法官并不接受她们的解释。原因是女经纪和其孙女根本缺乏财力完成两套公寓的交易,怎可能长期持有?

首先,女经纪的信用评级很差,没有任何一间传统金融机构会贷款给她,而她孙女的年薪少于$7,000加元。况且,女经纪需透过朋友的短期贷款,才能完成单位交易并出售。她之后把出售公寓所得,帮助完成另一套的交易。女经纪没有拥有过这套公寓,便把它放盘出售。

法官基于此判断,女经纪纯粹为了出售公寓谋利,是典型的炒卖物业,所以法官认为两个物业出售所获得益,应以税局定性为商业收益对待,而非资本增值以50%税率征税。

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女经纪又在法庭上辩称,不知道需要申报利润。法官认为,这样的解释难以置信,由于女经纪提交2010年报税表时,她在地产行业从事了约23年。法官不相信女经纪不知道她的公寓若不是主要居所的话,所获利润便要交税;因此,法官裁定女经纪出售公寓没申报利润是重大过失。

相反,法官认为女经纪的孙女未达到上述严重错误。法官的理由是现年21岁的孙女的报税经验,只限于每年提交T4入息表格,收入申报相对较少,而且要靠她父亲及祖母告诉怎样填报。

另据Newswire报道,加拿大税务局(CRA)近期公布了审查房地产交易中的逃税漏税问题,表示过去三年,税务局在审计中找出相关房地产行业的$5.926亿加元额外税款。同时期,税务局的审计员审核了安大略省和不列颠哥伦比亚超过3万份档案,开出罚单1400多张,罚金超过4370万加元,平均每笔3万加元。

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根据多伦多地产局(TREB)早前公布的数据,2017年通过MLS系统的房屋交易量是92,394间。温哥华2017年的房屋交易量是35,993间。若据此计算,多温两市过去三年有7%的房屋交易接受了审核。

税务局在新闻稿中强调,将维护加拿大税收系统的公正性,查处房地产交易中的不法行为,特别是在温哥华和多伦多这两个市场。

税务局通过多种渠道发现房屋买卖过程中的逃税行动,包括与各省和地区以及市级政府合作,利用各种工具和方法获取具体和有用的信息来严打逃税,追回未支付的收入税以及公寓销售中的GST/HST等。

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加拿大国家税收部长Diane Lebouthillier表示,对于众多辛苦打工的中产加拿大人而言,购买首个住房是一个巨大的成就,多数纳税人都遵守税法,因而必须让那些违法者受到处罚。“今天公布的这一成果,体现了政府要打击那些不守法规者的决心。”

看来,加拿大税务局为打击居民逃税或避税行为可谓是不遗余力啊