新西兰公寓法规面临"大洗牌" 500亿纽币密钥望解决住房危机 | | AiEAC 您的智能海外房产投资助理

新西兰公寓法规面临“大洗牌” 500亿纽币密钥望解决住房危机

在新西兰,尽管大部分反对党提出的议案最终难免都会“胎死腹中”,然而这次却有所不同,这个议案却很不一样!

新西兰公寓法规面临“大洗牌” 500亿纽币密钥望解决住房危机

传统上来说,新西兰人是非常不喜欢住公寓的。这里的原因非常复杂,既有审美情趣的因素,也有市场供应的缘故,但最重要的,还是因为在新西兰无论自住还是投资一套公寓,都显得特别的麻烦!容易踩到雷、维护成本高,暗箱操作多,总之不容易打理。“不要碰公寓”,几乎成为新西兰房产投资的“金科玉律”,尤其对“菜鸟”们而言!

然而,随着奥克兰住房危机的进一步深化,人们逐渐意识到,以前那种“前后花园,独立大房”的Kiwi梦恐怕已是“可望而不可及”的了。奥克兰将不可避免的越来越高,越来越密,其他国际大都市非常普遍的公寓大楼,将成为解决奥克兰住房危机的密钥。

新西兰公寓法规面临“大洗牌” 500亿纽币密钥望解决住房危机

一份2017年9月份的报道指出,当时奥克兰在建公寓达3,795套,其中奥克兰市中心1,391套,市中心周边地区961套,市郊则有1,443套,这些公寓已经基本售罄。仅2017年一年,奥克兰市中心建成的公寓就达到了1,216套,总价值6亿纽币,创下了公寓市场的纪录。而根据IBIS World对新西兰200多个行业进行的调查,未来十年新西兰最热门的行业是公寓开发,预计年增长达到9.2%。

统一规划的通过,为奥克兰大量开发包括公寓、联排别墅在内的高密度住宅奠定了基础。然而,想要奥克兰人真正接受公寓,还需要从根本上解除他们对公寓“复杂”、“难打理”、“成本高”的疑虑!

近日,国家党两位风头甚劲的女性国会议员Judith Collins和Nikki Kaye表示,将共同推动对新西兰Unit Titles Act(单元物业产权法)的修法,以促进这个号称有500亿市值产业的健康发展。她们表示,已经和工党政府的住房部长Phil Twyford进行了沟通,取得了一定的共识,修法细节将会在今年下半年公布。

这个议案有一个非常可爱的名字 “apartment blues” (公寓的忧伤)!

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“最大反对党”首个重要议案 朝野曾达一致 过关可能不小

这可以说是国家党去年十月成为新西兰有史以来“最大反对党”后首次提出的重大议案。Judith Collins是国家党房屋和城市发展事务发言人,Nikki Kaye则是奥克兰市中心的选区国会议员,议案由这两个人提出真是再恰当不过了;两位女将一个是老资格政客,一个代表中生代力量,这两个人联手必然有周密的政治考量。

由于人头不够数,大部分反对党提出的议案最终难免“胎死腹中”,然而这个却很不一样!

早在2016年2月,当时国家党还在执政,身为奥克兰市中心选区国会议员的Nikki Kaye就提出过所谓“公寓法修法”的动议。动议得到了时任反对党工党房屋事务发言人Phil Twyford的支持。也就是说,2016年2月的朝野双方在这个问题上的立场是一致的!如今政党轮替、不知道2018年4月的朝野双方是否仍然在这个问题上看法相同!

“如果我们现在仍然执政,这个议案也许去年圣诞已经被提上议事日程了!” Nikki Kaye表示,她和Phil Twyford沟通后,住房部长对这一议案相当有兴趣,“我们正在抓紧和业内人士沟通,希望早日起草完毕草案提交国会!”

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通常朝野会达成一致的问题,要不真的是对这个国家至关重要,或意义非凡;要不就是两党都有符合自己利益的考量!国家党在房地产投资周边行业向来是支持者众,业内人士的心声自然要重点考虑;而正为Kiwibuild “十年十万套”计划焦头烂额的工党,也非常清楚大力发展公寓是Kiwibuild不出洋相的“不二法门”,更何况市中心公寓的住客们,很多都是左翼政党的支持者。说到底,大家都是为了选票!

为了选票其实没什么可难为情的,毕竟选民的利益被照顾好,选票才有意义。而如果左、右政党的选民们都将从中获益的话,法案成为法律的可能性无疑将会大增!

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周一下午,Phil Twyford对外界表示,他和两年前一样对这个议案表示支持,愿意和Judith Collins及Nikki Kaye一起,抛开党派之争,对议案的具体内容进行协商。但工党政府认为这不是迫在眉睫的事情,相关立法最早在2019年才会被提交国会!

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现有法律有什么问题?

Judith Collins和Nikki Kaye提出要修改的法律是Unit Titles Act(单元物业产权法)。从严格意义上来说,这部法律的涵盖范围不只是公寓,还包括成规模的小区式联排别墅,以及一些历史遗留下来的联排住房,甚至有一些Crosslease土地上的独栋住房也是Unit Title的。可以说,历史上的混乱造成了今天Unit Title的复杂局面。

而Unit Title问题最突出的,也是这次修法的主要针对目标,集中在公寓或小区式联排别墅上。这些物业的Unit Title和其他类型Unit Title(比如说四、五家一起的联排住房)的最大区别在于:由于户数众多难以管理,往往需要委托Body Corporate Management(物业管理公司)进行管理。而由于Unit Titles Act在立法上的“软弱”,业主们对于物业管理公司的行为难以控制,在选择物业管理公司的时候缺乏自主权,同时又必须面对天价物业管理费用!

按照现有的Unit Titles Act,当土地进行分割并且Unit Plan图纸注册的时候,一个Body Corp就已经形成了,图纸上的每一个住户自动变成这个Body Corp的一员。Body Corp拥有这个物业的公共区域,比如说公共车道、大楼电梯,花园等。然而公共区域是需要时时维护的,专业的工作不可能都由业主们来完成,因此需要聘请专业的物业管理公司。

新西兰公寓法规面临“大洗牌” 500亿纽币密钥望解决住房危机

然而现实总是很骨感的,由于现有法律的规定非常模糊,造成一些物业公司“喧宾夺主”,业主们则怨声载道。矛盾主要体现在以下方面:

  • 缺乏透明度:业主们无法获得其他业主的信息和资料。在购买物业之前很难得到物业管理的详细信息。一些新公寓的买主对选择物业管理公司没有选择权。而物业公司一旦入主,业主们要更换物业困难非常大!

  • 不合理的代理投票制度:业主们在物业大会上拥有投票权,但物业经理经常会以不合理方式取得代理投票权。业主们对物业的具体情况缺乏了解,甚至对于投票事项一无所知。

  • 难以控制物业费的使用:业主们在缴纳了不菲的物业费之后,对这笔费用的使用情况往往不甚了了。虽然物业管理公司会定期发布信息,但冗长的报告和数不胜数的报表和专业术语,大部分业主根本不可能看懂,更不要说去据理力争了!

  • 有些物业公司不专业:虽然市场上大部分物业管理公司是很专业的,但由于法规并没有准入和注册制度,造成一定程度上的混乱,一些不专业人士得以浑水摸鱼。

  • 对物业管理公司缺乏限制:公寓或成规模小区的物业管理缺乏法规限制,造成大量争端又缺乏有效的争端解决机制,业主们由于担心讼累往往选择息事宁人。