Westpac发布新西兰房地产市场现状 房价再难出戏剧性变化 | | AiEAC 您的智能海外房产投资助理

Westpac发布新西兰房地产市场现状 房价再难出戏剧性变化

“我们预期房价只会出现轻微的下跌,而不是戏剧性的大幅度。在一部分地区,住房短缺问题将开始缓解。”

Westpac发布新西兰房地产市场现状 房价再难出戏剧性变化

Westpac New Zealand新西兰西岸银行在3月份新西兰房市研究院REINZ发布的市场数据好坏参半。尽管各地区价格变化情况各有不同,奥克兰价格平缓,其他一些地区涨幅显著,季节调整后房价上涨0.4%。全新西兰季节性调整后,该月房产销售下降4.5%,但很难说这代表什么,2月份销售强势,REINZ趋向于先记入该数据。

总体来看,新西兰的房市依然维持一个广义上积极的状况。全紐尤其是奥克兰地区,房市从2017年早期开始放缓。但自去年年底以来,市场已经变得更加乐观,价格小幅度上涨,市场成交略快,奥克兰较为明显,其他地区也有类似情况出现。

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市场因融资条件放松,银行降低贷款利率(独立于官方现金利率OCR),以及新西兰储备银行在1月放送LVR贷款限制政策下,我们看到了一个更积极的市场。但是,想赶在即将出台的税务和监管政策前入市的买家,也可能构成了一些因素。

Westpac认为,房市的“好时段”将很快结束。预期2018下半年房价将出现小幅下跌。考虑来年可能影响房价的因素,负面因素远多于积极因素:

“明线规则”(Bright Line Test)从2年延长至5年。2015年新政策规定,2年内出售投资物业需缴纳资本利得税。该政策引入3个月后房价下调0.7%,之前房价每季度上涨4%。“明线规则”延长至5年将对投资者产生显著影响,可以预期,至少短期内将对价格产生负面作用。

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海外买家将被禁,可能从今年年中开始。预计这将对房价水平构成一次性的影响。在多伦多,在对海外买家引入15%印花税,6个月后,房价下跌了6%。

房产投资者将失去部分相比首次购房者的税收优势。目前,房东如果在房租上的收入不足以负担贷款利息和房屋相关的支出,他们可以申报税务损失,来减免税收账单,来年这一“负面杠杆”将逐步取消。这将减少,但不会消除,房产投资者相对于首次购房者的税务优势,以及在其他形式投资上的优势。

税务工作组Tax Working Group将建议资本利得税政策把家庭住房剔除在外capital gains tax excluding the family home – CGTxFH。2009年,Westpac曾分析了CGTxFH 10%的潜在影响力,并得出结论,相比不把家庭住房剔除在资本利得税政策外,CGTxFH将使得房价下降15%。

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工党政府已经表示,在下届选举前,不会引入CGTxFH政策,因此存在可能的政策性不确定。但是,资本利得税风险的加剧,也势必影响未来几年的市场情绪。

贷款利率更有可能上升而不是下降。房价每年变化最重要的因素是利率(见图一)。低贷款利率更有利于,吸引房产投资和房屋所有权的可负担性。现在新西兰处在一个全球利率上涨的环境中,新西兰的长期贷款利率将在未来这几年的这波浪潮中席卷高位。

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净移民在放缓,房屋建设在跟上。两者趋势都会继续深化。在一部分地区,住房短缺将开始缓解。

这是一系列较大的负面因素,但是出于一些原因,Westpac预期房价只会出现轻微的下跌,而不是戏剧性的大幅度。

首先,劳动力市场预计将维持良好的状态。房价剧烈下跌通常只出现在失业率升高的时候,这不是大家期望看到的。

第二,储备银行准备好了,也有能力通过放松LVR贷款限制政策来调整,尤其是当市场趋向负面的情况下。最后,当房价出现剧烈下跌的时候,政府也有可能搁置一些拟议的政策。

因而,比起房价上升,房价下跌的可能性不大。