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在英国买房的方法及步骤详解01——英国房产投资201

我到底该不该买房子?

抛开如何买房子先不说,对于大部分人来说,首要问题其实是我要不要买房子的问题。当然很多人不论什么情况什么环境什么时间都一定会买房子,因为对于大部分人来讲买一处属于自己的房产是安全感和幸福感的重要来源。但如果你对于买房子持有的是以投资回报为前提条件,那这里会回答几个关键问题。

在英国买房的方法及步骤详解01——英国房产投资201

投资回报计算

经常有人会说我买房子是因为我不想交房租了,那么多年那么多房租都浪费了。真是这样吗?这么说有这么说的道理,但是账不能只是这么算,如果你想算一下我是该交房租还是该买房子,最简单的办法是:

例如:

手中有£10万英镑的存款,每月房屋开销是£800英镑(无论是租还是买)。

如果租房的话:

假如每月房租是£800英镑,每年就是£9600英镑,如果房租每年涨2%,那20年后房租共支出£23.3万镑。

你手里拥有£100,000英镑存款做为房屋首付,假设你拿这£10万镑去买英国国债,而国债的无风险利率每年大概是2% (英国20年期国债),则£10万镑在20年的利息是£4万英镑。

最后得到的结果是20年后你手中的钱在不考虑任何其他因素的情况,

£10万首付+£4万利息-20年房租=负£9.3万英镑

以上是最保守的方式,那就是购买最安全的国债,如果风险再高一些购买美国股指基金或者分红基金等基金产品,将利息再持续投入的话,

按照年回报7%做复利计算,20年之后所剩大概是:£15.3万镑。

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如果你买房的话:

假如你将£10万英镑做为首付款购买房产,贷款£13万英镑(即是每月的还款也是£800英镑),每年贷款利息是4%。20年的利息大概是£6万英镑,20年后将房产卖掉,假设房屋每年增长2%,那一栋价值£23万英镑的房屋20年后价值增长到£33.5万英镑。

在不考虑任何其他支出的情况下(比如买房需要付的律师费、印花税等等),20年后你手里的钱:

£10.5万的增值-贷款利息+£10万本金,则还剩£14.5万英镑。

将以上两种情况的所剩金额进行比较就可以得到该如何做的结果,我们可以发现,决定是买房还是租房三个最重要的因素是,你的本金可以产生的回报率,贷款利息的多少,以及房屋的升值潜力。

也就是说假如你的本金有非常好的投资回报方式,或者当前房租很低,而贷款利率很高,则租房比较好,但如果是相反的情况,比如没有好的投资渠道,当前贷款利率很低,又有潜力很好的房产可买,则买房是较好的选择。

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选对房子的地点是买房的第一步!

对于买房来说,地区的选择可以说是最重要的,也是最应该首先考虑的,尤其像是伦敦这样的城市,外来人口众多,各个民族汇聚于此,隔上几条街差别都很大,所以一定要做足功课。

对于新买房的朋友来说会经常遇到一个广告陷阱,那就是新建房屋的开发商通常都会模糊此房产所在的地区怎样,或者仅仅只是宣传此地区的交通是否便利,而其他因素不谈,他们大力宣传的是他们样板间设计的精美,小区设施的完善,而很多人购买一处房屋也仅仅是因为房屋装修的精美程度,殊不知在一个地区生活,不可能只住在家里不出来,外面的地区环境包括犯罪率,绿化情况,邻居受教育程度,周围学校等等都是居住的主体因素,你能靠装修来改变任何房屋,但是你没有办法改变你居住的地区!

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那么应该如何判断一个地区社区的好坏?

简单来看有5大因素:交通生活便利程度,附近学校,犯罪率高低,居民类型,环境等。

交通方便情况是考虑的第一要素,指的是此地区到你工作地区所花费的时间和金钱。大家都知道离中心区越远基本上房价就越低,因为其中一个因素是通勤费用和时间成本,所以比较两地区实际房价的时候应该算上通勤费用,比如一间1室房屋位于伦敦2区,而你在1区上班,则每年交通费为£1320,而如果同样类型的房屋在6区,那每年要付的交通费为£2408,那20年就会多花2万镑左右,这个价格要加到当前的售价里考虑。另外如果是开车则需要考虑此地区到中心区是否非常拥堵,而乘火车也要考虑此线路车次频率以及是否经常罢工(比如southern线经常取消)。

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再就是考虑此地区超市餐馆酒馆多不多,此类资源丰富的话未来即便你将房屋出租也会比较容易。再就是犯罪率高不高,也就是安不安全,那些新闻报纸经常报道的恶性事件基本都是发生在犯罪率本身就非常高的社区,好社区很少发生恶性事件,而且低犯罪率的地区居民安全感很高。再就是考虑是否附近有好的学校,以及居住居民通常都是哪些人,种族啊收入啊教育程度职业等等。找到最理想的居住地点这很重要,注意最好先不要考虑房子什么样,别着急去看房,因为华丽的装修图会使人忽略很多背后的信息,这些信息又十分关键决定你未来居住的幸福程度。

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当然不论是在伦敦还是其他什么地方,基本不会存在完美的地方,你会发现,交通越好的地方犯罪率就越高,人口密度就越大,环境就越差,所以交通又方便,环境又好这基本就是悖论,所以大家在选区的时候也不用过于纠结,主要还是看你最看重什么,然后综合得到你的理想地区,比如你如果就关注孩子的学校问题,那就选一个能有很多好学校可供选择的地区,再加考虑一下邻居居民因素和环境因素这些有利于孩子成长的因素就行了。

当然地区选择其实是很深的一门学问,尤其如果做房产投资,那以上的信息和工具因为并不包含未来元素所以只能是选区的第一步,第二步还要考虑此地区的未来发展方向,当然这些展开说就太多了,而且如果是家庭居住房,只要保证换房时的房价增幅和伦敦平均房价增幅持平就行,不用研究那么深入。